買房的時候，你一定要明確怎么買房的目的是什么，首先必需滿足的條件，你想清楚了嗎？你是想投資還是為什么自己居住呢，有時候我們不能十全十美的時候，那么看你如何選擇了。

接下來我們就來看看眼下在武漢購房是買新房好還是二手房好吧！

首先考慮需求

朋友想找一個完美的房子，首先地段要好，嗯，就是嚴格比對著房產(chǎn)宣傳廣告中的“出則繁華，入則寧靜”，什么規(guī)劃啊未來的繁華當然不算!只有一個伊藤當然也不算繁華、哎呀距離高架橋太近算什么寧靜，還是扭頭就走算了。

雖然現(xiàn)在單身呢，總得結婚吧，那有孩子了就得想到孩子上學，學區(qū)房也是萬萬不可少啊!一般的學校算啥學區(qū)房哦，起碼得“五朵金花”級別啊，不然說出去也沒面子。

哎呀，對哦，交通因素也很關鍵吶，地鐵可一定得有，沒地鐵加持的看不上!戶型也得方正，不然裝修起來改戶型好貴的呢!最關鍵的一點要價格別太貴，升值空間得高!

嗯，最后.....結局大家應該猜到了，被自己設置的一系列框框條條限制死了!

其實我們作為普通人來說要找到我們買房最核心的需求，到底是自住還是投資?還是為了孩子上學?給父母買養(yǎng)老房?等等因素，找到你需求最核心的點，否則在這瞬息萬變的市場上，機會稍縱即逝!

如果你買房是為了投資，在保障資金安全的情況下，保值和升值為主要目地的，建議你購買二手房!

純投資建議二手房

主要有以下原因：

新房搖號中簽率低

能不能買到還真的看運氣! 非理性化的新房市場你不一定選得到最好的房子!

在武漢限購升級的現(xiàn)階段，有購房資格才只是你的購房第一步敲門磚，至于你想按揭還是全款，得，不急，先等你買到，不對，是搖號了房子再說!武漢現(xiàn)狀是主城區(qū)的房源稀少，你看中了房源也沒用，你得等它拿到預售證啊。

至于啥時候能拿到?而且放心，你看中的性價比高啊未來升值潛力也不錯的房子，大家和都和你的看法一樣，報名人數(shù)一定不會少!你又不能保證自己百分百能買到房子啊，還不是只有看運氣撒。

運氣好搖到房子，恍如中彩票的心態(tài)，所有人都朝你投來嫉妒羨慕的眼神，覺得你賺到了安逸的得板。為啥?因為新房源實質是政策調控下的限價房，便宜啊!

其實你自己也是一種將就的心態(tài)，就像找對象一樣，在一個壓力很大的時間段，你找到的并不一定是你真正想要的那個，新房選房也一樣，可能在這樣的氛圍中，你當時買到的房子等你冷靜下來你會發(fā)現(xiàn)很多的問題。

比如說交通不便，靠近墓地，靠近高壓線，靠近主路、物業(yè)很爛等諸多問題。你后悔了哇?想賣了哇?莫慌，還沒拿到房產(chǎn)證本本兒呢，等你慢慢等起拿到房產(chǎn)本本兒了，還要再等幾年才可以賣!

就算你總算熬了幾年等到可以賣的資格了，那么當你想賣的時候，卻發(fā)現(xiàn)二手市場是一個冷靜的看房市場，選房者就會像找對象一樣挑剔這些毛病!

而你買新房投資的利潤只有你把它賣出去以后才是你真正賺到的，否則漲再多賣不出去也只是一個標價而已!

好在現(xiàn)在新房限價，能消除一部分價格的不利因素，但是新房的不確定性很大，如果買到不好的房源，你低價賣也不一定賣的出去，你自己都不想住的房子，別人會買嗎?相信很多賣二手房的朋友深有體會!

二手房市場持續(xù)降溫

目前二手房都在吼不好賣，房東不降價根本賣不出去。二手房與新房的剪刀差也在逐漸縮小，之后會有一個過程，會慢慢趨近于新房價格。

從長遠來看，新房的限價價格不是市場的真實價格反應。那么這個時候如果周邊二手房與新房價格趨近，我們選擇的二手房在周邊的配套、產(chǎn)品品質、物業(yè)管理以及居住環(huán)境舒適度等都滿意的情況下。

這個時候你買到的二手房，周邊的配套環(huán)境都是看得見摸得到的，也不用像新房那樣有太多的未知因素。

時間周期因素

一個簡單的例子:

收益=(賣價- 買價)X面積X周轉效率(流動性)

1)賣出價- 買入價，說明升值空間很重要

投資房子不是越貴越好，也不是地段為王，而是增值空間越大越好。

買房投資，不能只看地段，也不能只選貴的。

有人十多年前在上海買了湯臣一品，那個時候湯臣一品是8萬一平，而今天，是20萬一平。

十年翻了2.5倍，要知道這可是最好的江景房，地段之王。

但2007年上海房價均價1萬，2017年均價5萬5，翻了5.5倍。

買房賺錢，升值空間很重要。

作為投資的買房實際上就是買價格差。

2)持有面積，大房子的優(yōu)勢

漲幅差不多的條件下，持有面積越大，收益越多。

所以老破大(老小區(qū)、看起來顯舊，面積大，俗稱老破大)很受專業(yè)投資客歡迎，面積大，不用漲太多，就能賺不少。

當然老破大也有老破大的問題，以后會跟大家講。

3)周轉效率，流動性很重要

從這個算式當中，我們還可以看到，其實影響我們收益很關鍵的一個因素就是周轉效率。

(賣價-買價)X面積，這三個值都是我們可以控制的，利差小了，我們可以面積買大一點，來增加我們的利潤，都是風險可控的!

而周轉效率是不可控的，是不得不重視的因素。投資新房，現(xiàn)在因為預售制，大部分新房是期房，從我們現(xiàn)在購買以后，再拿到房產(chǎn)證后限售3年，這個時間周期就非常長，至少5年，現(xiàn)在房價變化很快。

各種不確定因素會很多，最終會影響我們的收益!

而二手房我們買了以后就可以去辦理房產(chǎn)證，比新房所花的時間更短，相對應的時間風險會更少!二手房周轉率會更高，相對來說也更安全!

而且二手房不用裝修就能出租，租金能抵月供。

流動性高，還能產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流，買賣周轉都很方便，這一點，老破小(即老小區(qū)，看起來顯舊，面積小=老破小)比老破大更有優(yōu)勢。

(注意，老破小和老破大并非真的讓你買又老又破的房子，而是的一種俗稱，房齡再老一般都不要超過15年，超過了一是不好貸款，二是居住體驗差。)

而且新房沒裝修的話，不好出租，這期間就不能像二手房一樣產(chǎn)生持續(xù)的現(xiàn)金流來覆蓋房貸。自己裝修的話，又要貼上不少成本。

而且在這么長的時間內，要么是會浪費一些周期性的機會，沒辦法及時補充杠桿。要么是出現(xiàn)任何價格下調的風險，沒法避險。

所以，若你買房的投資目的占50%以上，買二手房比買新房更劃算。

從投資來看，收益除了溢價還包括租金收益，二手房大部分是在更成熟，更方便的區(qū)域。

特別是主城區(qū)的小面積次新(房齡5年內的房子)二手房，在剪刀差逐漸縮小的大環(huán)境下，配套已然呈現(xiàn)，且不影響居住體驗感的的二手房自住或投資都不差!

在價差較小的情況下，小面積二手次新房或者老破小是投資比較好的選擇!但是房齡非常老的房子，如果沒有拆遷規(guī)劃，不建議購買!

純剛需建議買新房

如果你是純剛需，只考慮自住，且不急著買房，那就建議你選新房。注意前提是你不急著買房，如果純剛需又因趕著結婚啊，有小孩要讀書等等因素，建議你不要張望了，直接選二手房，先上車再說!

建議純剛需買新房的理由就一個，新房便宜!前文已經(jīng)提過，現(xiàn)階段的武漢新房源，實質上都是調控政策下的“限價房”!

像拿地價9500一平，房子修好賣1萬3還是精裝，這樣虧本的虧到開發(fā)商眼淚花包起的事情，一旦調控有那么一絲絲的松動，都不可能再出現(xiàn)了!

很多人都覺得因為出臺了調控政策自己一夜之間失去了購房資格，覺得很受傷，但是平心而論，再也看不到開發(fā)商想漲價就漲價的局面了哇?

武漢不限購區(qū)都在吼房價一萬出頭了，而主城區(qū)居然還是有些新房源居然才房價一萬出頭哇?比如說白沙洲三環(huán)內的樓盤均價才13500元/平——這，實質是政策調控下給剛需的福利。

更何況，有些周邊新房與二手房剪刀差差距大的情況下，就更應該去碰碰運氣搖號了!