今年武漢因?yàn)橄拶?gòu)令，新房很是緊俏，許多想購(gòu)房的民眾都瞄準(zhǔn)九十月分，今年的銷(xiāo)售情況也是非常理想，房地產(chǎn)開(kāi)放商利潤(rùn)高居不下，小型開(kāi)發(fā)商賺的也不錯(cuò)。

房企“開(kāi)學(xué)季”： 亮眼中報(bào)背后的新考驗(yàn)

在史上最長(zhǎng)的一段樓市調(diào)控周期中，上市房企陸續(xù)發(fā)布2018年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。從公告來(lái)看，在過(guò)往1—2年銷(xiāo)售規(guī)模的高歌猛進(jìn)下，主流房企大多能獲得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，且行業(yè)平均利潤(rùn)率也有所提升。

不過(guò)，大公司亮眼的業(yè)績(jī)并不能完全掩蓋行業(yè)所面臨的隱憂(yōu)。隨著樓市調(diào)控的進(jìn)一步深化，以及熱點(diǎn)城市庫(kù)存的消耗，市場(chǎng)的基本面已經(jīng)發(fā)生變化。

在此背景下，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，行業(yè)集中度的提升不可逆轉(zhuǎn)。那些規(guī)模偏小、發(fā)展較慢的中小房企則面臨著較大的經(jīng)營(yíng)困境。

導(dǎo)讀

樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價(jià)格下調(diào)。而在經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”后，實(shí)力不足的中小房企被擋在門(mén)外，品牌大房企則迎來(lái)“有序競(jìng)爭(zhēng)、理性拿地”的最好機(jī)會(huì)。

雖然近年來(lái)房企的銷(xiāo)售規(guī)模普遍向好，但補(bǔ)庫(kù)存的步伐一刻也未停歇。

根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，截至今年上半年，110家A股上市房企的存貨為4.77萬(wàn)億元，比上年末增長(zhǎng)4300億，增幅約為9%。

與2016年末的水平相比，增幅約為28%。港股上市房企中，大部分企業(yè)的土地儲(chǔ)備和庫(kù)存規(guī)模也有所增加。

當(dāng)然，這種增加主要出現(xiàn)在大中型房企中，部分小型企業(yè)的庫(kù)存規(guī)模反而下滑，凸顯出行業(yè)進(jìn)一步分化的大勢(shì)。

按照“低點(diǎn)時(shí)拿地、高點(diǎn)時(shí)賣(mài)房”的慣常邏輯，補(bǔ)庫(kù)存行動(dòng)的大規(guī)模展開(kāi)，通常意味著市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期?？紤]到全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模連續(xù)兩年創(chuàng)下歷史新高，很難進(jìn)一步增長(zhǎng)，這一判斷不無(wú)道理。

分析人士認(rèn)為，此前的補(bǔ)庫(kù)存行動(dòng)恐怕僅僅是個(gè)開(kāi)始。一方面，對(duì)規(guī)模的追求也在驅(qū)動(dòng)房企補(bǔ)充庫(kù)存;

另一方面，熱點(diǎn)城市的庫(kù)存規(guī)模普遍下滑，地方政府推地的力度有望加大。因此，通過(guò)拿地、并購(gòu)等方式進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)，仍將是房企下一步的重要?jiǎng)幼鳌?/p>

“規(guī)模導(dǎo)向”驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)勁

A股的“存貨”指標(biāo)，既包括土地儲(chǔ)備，也包括已開(kāi)工和竣工未售部分，能夠較為完整地反映房企的庫(kù)存情況。

按照公告，今年上半年，萬(wàn)科的存貨規(guī)模為6386億元，比上年末增加405億元;與2016年末相比，增加了1711億元，增幅達(dá)到36%。

同期，綠地的存貨規(guī)模為5106億元，比上年末微降，但明顯高于2016年末的水平。保利、華夏幸福、招商蛇口的存貨分別為4846億元、2441億元和2073億元，近兩年均出現(xiàn)明顯提升。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房企的補(bǔ)庫(kù)存節(jié)奏與銷(xiāo)售規(guī)模密不可分。

通常來(lái)講，房企大都會(huì)將銷(xiāo)售規(guī)模的一定比例用于拿地，從而保持業(yè)績(jī)的持續(xù)性。如果企業(yè)想在規(guī)模上進(jìn)行趕超，用于拿地的比例會(huì)更多。

他表示，近兩年來(lái)，并購(gòu)市場(chǎng)活躍，一些房企在并購(gòu)市場(chǎng)大肆出手，也使得存貨規(guī)模增加。

促成這種積極性的，是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)規(guī)模的追求。易居克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至目前，有超過(guò)六十家的房企提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的計(jì)劃，多為“第二梯隊(duì)”的中型規(guī)模房企。這些企業(yè)也是此輪補(bǔ)庫(kù)存的主力軍，并將繼續(xù)保持這種勢(shì)頭。

如新城控股在2016年末的存貨規(guī)模為395億元，到2017年末就增至764億元，增幅接近100%。截至今年上半年，新城控股的存貨規(guī)模再度躍升到1054億元。

近兩年銷(xiāo)售復(fù)合增長(zhǎng)率接近100%的旭輝，也在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來(lái)三四年我們還是可以保持這種速度?！逼涞讱庠谟冢衲晷褫x擁有2600億元的可銷(xiāo)售貨值，截至上半年，旭輝的土儲(chǔ)建面達(dá)到4040萬(wàn)平方米。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，由于資金成本低，此前兩年房企融來(lái)大筆資金，為拿地和并購(gòu)提供了足夠的“彈藥”。

但值得注意的是，這種情況僅限于位于行業(yè)頭部的大中型房企，部分小型房企的存貨規(guī)模下降，顯示出發(fā)展的后繼乏力。在Wind統(tǒng)計(jì)的110家A股上市房企中，截至今年上半年，有45家房企的存貨規(guī)模低于去年年末的水平，以中小企業(yè)為主。

在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，一些企業(yè)甚至已不再提及規(guī)模。如SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就表示，相比規(guī)模和利潤(rùn)，更在意“能夠把我們的經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)管理的東西持續(xù)地發(fā)展下去”，“我們還在活著(的時(shí)候)，更多的房地產(chǎn)公司就不存在了?！?/p>

地價(jià)平穩(wěn)有助于“淘地”

今年以來(lái)，隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)加碼，房企的融資成本不斷上升，資金渠道也被大大限制，用于攻城略地的“彈藥”似乎并不充足。但在這個(gè)階段，企業(yè)似乎迎來(lái)了補(bǔ)庫(kù)存的另一個(gè)契機(jī)。

在近期的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，合景泰富集團(tuán)主席孔健岷表示，現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)，“因?yàn)楝F(xiàn)在拿地相對(duì)來(lái)講比較劃算，很多是底價(jià)成交。”合景泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)首席執(zhí)行官蔡風(fēng)佳進(jìn)一步補(bǔ)充道，“以前都是搶地，現(xiàn)在變成選地，特別是下半年到明年上半年，為我們選地提供了更多的機(jī)會(huì)、更多的方式?！?/p>

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)同這一觀點(diǎn)，他表示，“現(xiàn)在正是淘好地的季節(jié)”。

這種論點(diǎn)的邏輯在于，樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價(jià)格下調(diào)。而在經(jīng)過(guò)“大浪淘沙”后，實(shí)力不足的中小房企被擋在門(mén)外，品牌大房企則迎來(lái)“有序競(jìng)爭(zhēng)、理性拿地”的最好機(jī)會(huì)。

根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)流標(biāo)流拍數(shù)量明顯增多。前8月，一線城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)流拍13宗，去年同期只有4宗;

二線城市土地流標(biāo)流拍238宗，去年同期只有106宗。相比之下，流標(biāo)流拍的土地宗數(shù)漲幅均超100%，“地王”已經(jīng)許久不見(jiàn)于市場(chǎng)。

土地流標(biāo)流拍數(shù)量的增加，固然有著出讓條件苛刻等原因，但也側(cè)面反映出房企的態(tài)度趨于理性，甚少再“一擲千金”。

值得注意的是，這種現(xiàn)象并不能證明土地市場(chǎng)趨于冷淡。歐陽(yáng)捷認(rèn)為，由于土地供應(yīng)量規(guī)模較大，土地市場(chǎng)的整體交易仍然十分旺盛，上半年全國(guó)土地出讓收入2.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)43%，只是高價(jià)地?cái)?shù)量明顯減少而已。

嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，隨著地方政府逐漸意識(shí)到庫(kù)存不足，推地規(guī)模還將繼續(xù)增加，并為企業(yè)提供更多的拿地選擇。

8月中旬，中國(guó)人民銀行武漢分行行長(zhǎng)王玉玲撰文指出，“從湖北省79個(gè)市、縣目前商品住房平均消化周期的情況看，已不存在去庫(kù)存壓力。

2018年5月末，79個(gè)市、縣中，低于12個(gè)月的城市有73個(gè)，高于12個(gè)月的只剩下6個(gè)，幾乎都在偏遠(yuǎn)山區(qū)。”她還建議，貨幣化安置作為本輪去庫(kù)存的一種手段，其任務(wù)已基本終結(jié)，應(yīng)考慮適時(shí)退出。

此后的8月29日，長(zhǎng)春發(fā)布通知，取消棚改項(xiàng)目貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓勵(lì)有條件的棚改項(xiàng)目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。這些措施反映出部分城市庫(kù)存不足的現(xiàn)狀。

作為昔日去庫(kù)存“重鎮(zhèn)”的呼和浩特，也于近日發(fā)文強(qiáng)調(diào)“全面停止去庫(kù)存調(diào)控措施”。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年的去庫(kù)存努力，很多城市的庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)降至低位，未來(lái)“去庫(kù)存”政策有望逐步退出。

根據(jù)上海易居研究院的報(bào)告，截至2018年7月底，全國(guó)100個(gè)城市的新房庫(kù)存去化周期僅為9.6個(gè)月，明顯低于12-16個(gè)月的合理區(qū)間。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，未來(lái)，以加快推地為主的補(bǔ)庫(kù)存措施或?qū)⒅鸩酵七M(jìn)，這將成為房企補(bǔ)充庫(kù)存的重要機(jī)遇。結(jié)合企業(yè)動(dòng)力、市場(chǎng)環(huán)境等因素來(lái)看，未來(lái)補(bǔ)庫(kù)存的進(jìn)程還將持續(xù)。