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            二手房買賣流程

            時(shí)間:2018-09-03 13:02:39來源:whcmx瀏覽:次 分享:

            二手房買賣其實(shí)比一手房更麻煩,所以在購買二手房之前一定要弄清楚這之間的買賣過程,有哪些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),該怎么樣避開。

            只有這些事情都了然于胸,才不會(huì)上當(dāng)受騙。

            第1步:買賣前的產(chǎn)權(quán)審核

            擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子,是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作,這一問題也將不是問題。

            首先,要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證,注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人,在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;

            其次,看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù),比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等,作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。

            你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài),也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài),而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題,交易即宣布無效。

            第2步:交定金與簽合同

            看好房子,確定房屋產(chǎn)權(quán)后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié),交定金也是有竅門的。

            房子動(dòng)輒上百萬,以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí),請(qǐng)多留個(gè)心眼。

            如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業(yè)主手中,而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。

            如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖,

            賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監(jiān)管。

            具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可,約定在交易中心完成遞件手續(xù)后,劃撥到賣家賬戶上。

            一般來說,在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同,合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:

            1.當(dāng)下樓價(jià)上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

            2 .賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓,所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;

            3.為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費(fèi)用等現(xiàn)象,你需要簽一份交房保證金協(xié)議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。

            在查驗(yàn)家具、電器完好,水電、物管等費(fèi)用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。

            11.jpg

            第3步:贖樓

            贖樓是一門大學(xué)問,不同贖樓方式費(fèi)用不同、供樓時(shí)間不同、面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不同。一般來說,贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。

            贖樓有兩種操作方式:

            其一,業(yè)主通過擔(dān)保公司,向銀行借款贖樓,產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費(fèi)用,以及0.4%的短期贖樓利息,等買家房產(chǎn)證出來之后,再到銀行做按揭;

            其二,買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費(fèi),但買家需要提前供樓。

            “出于風(fēng)險(xiǎn)考慮,買家最好采用前一種方式贖樓。

            通過后一種方式,可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題,買家將陷入被動(dòng)境地。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:

            因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。

            如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)。

            第4步:付首期及資金監(jiān)管

            除了產(chǎn)權(quán)問題之外,自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。

            事實(shí)上,資金監(jiān)管目前已成體系,買賣雙方按照既成規(guī)定來做,風(fēng)險(xiǎn)很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監(jiān)管。

            具體操作是:

            買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議,然后各自在銀行開一個(gè)賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后,首期款打給賣方。

            如果交易順利完成,銀行會(huì)把款項(xiàng)打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止,則把首期款再打回給買方。

            銀行提供此項(xiàng)服務(wù),一般會(huì)收取單筆500元左右的監(jiān)管費(fèi),但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管,則可以省去這筆費(fèi)用。

            出于公平角度考慮,銀行會(huì)要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時(shí)就在放款書上先簽字,這樣放款時(shí)買賣雙方不需要親自到銀行,

            也能避免買家到時(shí)候不配合放款給賣家?guī)砝_。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:

            1.買家要保證首期款通過獨(dú)立的第三方進(jìn)行監(jiān)管,避免資金風(fēng)險(xiǎn)。用首期款為賣家贖樓更是險(xiǎn)上加險(xiǎn)。

            2.倘若放款書沒有提前簽字,賣家在買家過戶完畢之后要及時(shí)催促解凍首期款,避免“人走茶涼”。

            第5步:簽訂買賣合同

            在交定金環(huán)節(jié),自主交易可以先簽訂一個(gè)“書面協(xié)議”,這個(gè)協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內(nèi)容。

            簽訂書面協(xié)議時(shí),最主要要關(guān)注四個(gè)方面,是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價(jià)、交易稅費(fèi)及日期,其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費(fèi)雙方如何分擔(dān)。

            日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時(shí)間,確定日期才能夠保證交易順利進(jìn)行,例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完,

            首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。交付首期之后,就可簽訂國(guó)土房管局的正式二手房買賣合同。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:

            1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人,要讓共有權(quán)人一同簽字,避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

            2.如果有租約的,應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明,避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

            3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電,最好在附表中對(duì)家具家電的情況加以詳細(xì)描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時(shí)出現(xiàn)貨不對(duì)板的情況。

            4.如果該房產(chǎn)附有戶口,要在簽訂合同時(shí)寫明戶口遷出的日期及違約條件。

            5.要明確違約責(zé)任,特別是在目前房?jī)r(jià)上漲的情況下,業(yè)主違約的幾率增大,明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。

            第6步:選銀行和辦按揭

            如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請(qǐng)需要買賣雙方到場(chǎng),要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。

            申請(qǐng)貸款時(shí)直接找到銀行的客戶經(jīng)理,說要做房產(chǎn)按揭,他就會(huì)幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。

            但有時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)貸款額度不能達(dá)到預(yù)期的情況,像評(píng)估價(jià)高的銀行需要再評(píng)估,一般會(huì)延長(zhǎng)二三個(gè)工作日。

            不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個(gè)數(shù),如果房產(chǎn)樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因?yàn)樵u(píng)估價(jià)比較高,貸款一般可以貸到八成。

            如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。

            至于定金、首期款的銀行監(jiān)管,也可以在申請(qǐng)按揭時(shí)同時(shí)辦理,免得來回跑腿。

            至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國(guó)有銀行的貸款額度會(huì)較寬松,而且辦事效率會(huì)高一些。

            至于利率是否能下浮,每家銀行執(zhí)行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:

            1 .如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期,買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備,否則交易不成將造成違約。

            2.目前二套房貸有收緊趨勢(shì),有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況,那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛,可以在合同中約定解決方法,

            例如是解除合同還是賠償違約金等。

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            第7步:過戶及交稅

            去過戶時(shí),需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。

            一般遞件后,拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

            至于辦證時(shí)間,關(guān)內(nèi)是5個(gè)工作日出新證,關(guān)外寶安也是5個(gè)工作日,龍崗則是20-30個(gè)工作日(2000年以前的舊證是30個(gè)工作日,

            2000年以后的新證是20個(gè)工作日)。交稅時(shí),如果合同約定是各付稅費(fèi),那么兩人必須同時(shí)到場(chǎng);如果是業(yè)主實(shí)收,就只需要買家到場(chǎng)。

            至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;

            如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件,銀行也會(huì)自動(dòng)去國(guó)土房管局辦理抵押手續(xù),在5個(gè)工作日后放尾款給業(yè)主。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:

            1.房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任,產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān),產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險(xiǎn),是由買方承擔(dān)的,

            所以買方需要在過戶前仔細(xì)確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。

            2.目前房?jī)r(jià)上漲,有業(yè)主會(huì)以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn),讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,

            約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封,那么視為業(yè)主違約,必須承擔(dān)違約責(zé)任。

            第8步:后續(xù)事項(xiàng)

            交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤?,如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電,還要核實(shí)清楚是否有被更換或搬走,最終業(yè)主才交鑰匙,正式完成交易。

            而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺(tái)、供電局等部門去辦理,雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等,

            部分區(qū)域像羅湖區(qū),辦理水電交接的時(shí)候也許要提供抵押合同,交易雙方最好在去之前打電話進(jìn)行咨詢,以免來回跑動(dòng)。

            最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》,如果房子內(nèi)部家具家電完整,就交回給業(yè)主保證金。

            如果家具家電確實(shí)有缺失,那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進(jìn)行抵扣。

            風(fēng)險(xiǎn)提示:

            1.如果交房時(shí)家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補(bǔ)時(shí),買方通常很難找到賣家去索賠。

            所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時(shí),盡量把保證金的數(shù)額做大。

            2.戶口問題也是交房時(shí)容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。

            二手房買賣過程一共就是上面這個(gè)步驟,大家一定要記清楚啦,買房要謹(jǐn)慎。

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