如果一個房價低于市面價太多的房子擺在你面前，你會不會心動呢？小編覺得吧，太貴的買不起，太便宜總覺得不可能占這么大的便宜，其中一定有蹊蹺。

段暢，36歲，在一家網(wǎng)絡(luò)公司任職。由于自己老家在成都，受限購政策影響，他不幸被卡在武漢限購門外。最近聽說“法拍房”可以繞開限購，段暢正積極向周圍同事、中介打聽如何可以順利購買“法拍房”房源。

全國多發(fā)案例

“我現(xiàn)在居住的房子是租來的，如果能有資格買一套房產(chǎn)的話，就想把老家的媳婦和孩子接過來，孩子馬上要上學了，想讓她跟著我們?！? 段暢說道。

“雖然在網(wǎng)上看到這種房源價格比市場上同類房源低很多，但是購買‘法拍房’心里還是沒底，不知道安不安全?”

另外一方面，據(jù)從事“法拍房”交易的彭小姐介紹：不少購買“法拍房”的置業(yè)者都有著跟段暢類似的想法。但彭小姐也說到，在她們這里成交的購買人群，

占比較高的還是專業(yè)炒房的“炒房客”。而這類人群手上現(xiàn)金流較為充沛，其通過中介快速找到合適買家出手，對于性價比較好的房源，可做短期“儲備”，

等待升值空間加大。

為繞開限購 溢價率高達7.75%的“法拍房”仍搶手

筆者近日在淘寶司法拍賣會上，看到上海市閔行區(qū)七莘路有一套104.94平米的房子在拍賣。共吸引了18269次圍觀，11個人報名，181次加價，

每次加價幅度是5000元。該房屋評價是4737398元，折合單價是4.5萬元/平米，目前已經(jīng)拍到5105000了，單價4.87萬元/平米。

從最終的成交價5105000元來看，拍賣價已經(jīng)比評估價高出3000元/平米，總價高出31.5萬元。然而，這都不奇怪，奇怪的是為什么還有這么多人加價?

“法拍房”的價格不是要低于市場價嗎?其次像上海，杭州以及北京這些城市“法拍房”比較走俏也不難理解，畢竟現(xiàn)在限購政策較嚴，

“法拍房”可能成為唯一的，達不到戶口或者是社保要求的外地購買者落戶一線城市的渠道了。

除此之外，現(xiàn)在有的法拍房已經(jīng)不需要交付全款，是可以貸款的，如果你符合要求，最高可以貸到最終拍賣價格的70%。

北京、南京法拍房已納入限購

然而，就在今年4月28日北京市住建委、北京市高級人民法院、北京市規(guī)劃國土委三部門明確，將住建部門對競拍人購房資格審查納入本市司法競拍流程。

這意味著，過去北京不限購的“法拍房”，現(xiàn)在被納入了限購范圍。

緊接著，5月8日南京最新的限購政策細則出臺：

而武漢的“法拍房”相比較上海和杭州而言，交易并沒有那么火爆，且溢價空間不大。

就在5月25日，淘寶拍賣上有兩套位于青山區(qū)和平大道1290號B棟的兩套房源，每套房子面積是157.91平米。共吸引了4222次圍觀，

2個人報名，10次加價，每次加價幅度是5000元。兩套房屋評價是2684400元，折合每套單價是8400元/平米，目前成交價是2427700元，

單價7686元/平米，而現(xiàn)在目前青山片區(qū)新房的整體成交均價在13400元/平米左右，7600元/平米的單價對于購房者來說是不是要開搶?

那么購買司法拍賣的房屋是怎么樣的流程?

據(jù)筆者了解，通常法院民事執(zhí)行不動產(chǎn)拍賣的，會在拍賣十五日前在法院網(wǎng)站刊載公告，競拍者可瀏覽網(wǎng)站獲得相關(guān)信息，

并于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金，保證金的數(shù)額由人民法院確定，但通常不低于評估價或者市價的百分之五。

之后競買人憑借本人身份有效證明及保證金收據(jù)參與房屋拍賣，出價高者得房，競得者可根據(jù)法院裁定書、

協(xié)助執(zhí)行通知書及房屋拍賣成交確認書辦理房屋所有權(quán)過戶登記手續(xù)。競拍失敗者，可申請辦理保證金退還手續(xù)。

過戶手續(xù)如何辦理：

變賣成交買受人付清全部變賣價款后，憑法院出具的民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書及變賣成交確認書自行至相關(guān)管理部門辦理標的物權(quán)屬變更手續(xù)。

辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費和所需補交的相關(guān)稅、費(包括但不限于所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、過戶手續(xù)費、

印花稅、權(quán)證費、水利基金費、出讓金以及房產(chǎn)及土地交易中規(guī)定繳納的各種費用)及有可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人自行承擔，

具體費用請競買人于變賣前至相關(guān)單位自行查詢

購買法院拍賣的房屋稅費如何繳納?

購買法院拍賣的房屋在實際過戶時稅費繳納分為2種情況：

第一類：資不抵債的房屋

被法院拍賣的房屋存在不良債權(quán)，出現(xiàn)資不抵債的現(xiàn)象，競買人需要繳納買賣雙方的稅費。

因為被拍賣房屋的實際產(chǎn)權(quán)人沒有其它可供執(zhí)行的資產(chǎn)支付作為賣方應(yīng)該繳納的稅費，最后買賣雙方應(yīng)該繳納的稅費都由買方支付。

法院拍賣該房屋時會在公示中注明的。

第二類：資能抵債的房屋

被法院拍賣的房屋競得價高出法院執(zhí)行的債權(quán)，超出部分法院會返還原產(chǎn)權(quán)人。比如房屋原產(chǎn)權(quán)人欠款200萬，房屋拍賣價款350萬，房屋過戶時產(chǎn)生的交易稅費可從差價150萬中扣除后再返還原產(chǎn)權(quán)人。競買人只需支付買方的稅費。

購買法院拍賣的房屋有哪些隱患?

雖然法拍房的起拍價格要遠低于市場價，但是這種房屋還是存在一定的風險：

第一：被法院拍賣的房屋或在拍賣前已出租，而且租期很長，法院執(zhí)行局無權(quán)將該租客驅(qū)逐出該房屋，更甚者是競買人根本拿不到租金，存在潛在的二次訴訟的隱患。

真實案例：

去年10月份，佟先生通過公開拍賣購得硚口區(qū)漢正街金昌商業(yè)城某房，該房產(chǎn)拍賣的委托方為硚口區(qū)人民法院。

10月份，佟先生從法院拿到了《執(zhí)行裁定書》等文件，不過資料卻包含一份“租房合同”，其中載明佟先生拍下的這棟房產(chǎn)，

被原業(yè)主出租給了一名彭姓人士，租賃期限長達10年。租賃合同中還注明，房租月租金為3000元，按月結(jié)算，每月月初5日內(nèi)，承租方將租金交付出租方。

然而，房屋產(chǎn)權(quán)到手4個月了，該房屋仍然是承租方在使用。佟先生稱自己不僅沒收到根據(jù)租賃合同承租方按月應(yīng)交付的租金，

甚至連進入自己的房屋都很困難。承租人告訴佟先生，之前的原房屋已經(jīng)和自己簽了租賃合同，并且一次性交了10年的租金36萬元。

現(xiàn)在如果佟先生想收回房子，要么，等租賃合同到期，要么就要賠付已經(jīng)付的租金。

提示：

雖然法院執(zhí)行局會就拍賣房屋的實際情況出具公告書，公告中會注明該房屋的面積、價格、是否帶租約、傭金等詳細情況。

但建議大家一定要去實地查看，尤其是要看是否已經(jīng)騰空。因為拍下來之后，法院也沒法保證他們能夠準時騰房的。

第二： 購買司法拍賣的房屋付款周期比較短， 一般是7-30天付全款到法院指定賬戶，若貸款需要提前確認銀行放款時間是否來得及。

第三：競買人需要向拍賣行繳納房屋總價0.5%-3%的傭金，具體比例以當時拍賣行公示的比例為準。

第四：被法院拍賣的房屋在拍賣前欠繳水煤電、物業(yè)費、公共管理費等費用，需由競買人支付。若有戶口，法院很難強制遷走，

影響購買的合法子女入學等其他權(quán)利;

第五：法院的拍品雖然在淘寶，但不同于一般的商品，沒有七天可退換之說，違約需要賠償違約金(數(shù)額較大)，所以拍賣的時候，一定要慎之又慎。

最后，需要提醒大家的是，我國最高人民法院向社會公布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》，其中，該條例第八條明確規(guī)定：“

人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十?！?/p>

因此，在拍賣的時候一定要看清楚，是第幾次拍賣，如果是第一次拍賣，沒人出價，你不要著急，等他流拍，第二次拍賣的時候，起拍價會打八折，如果再流拍了，再拍賣會再打八折，當然第三次還是趕緊下手吧，因為一般到這種時候一般就是變賣了，多半會直接成交。