房地產(chǎn)行業(yè)一直是塊大蛋糕，許多人都想?yún)⒑弦荒_，還不是因?yàn)槔麧?rùn)可觀。2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)公司可謂是賺得盆滿。這種現(xiàn)象會(huì)一直延續(xù)嗎？會(huì)是曇花一現(xiàn)還是危機(jī)的前兆。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的126家A股上市房企中，凈利潤(rùn)同比翻倍的房企達(dá)到39家，占比高達(dá)31%。

另?yè)?jù)東興證券數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年上半年，房地產(chǎn)板塊總營(yíng)業(yè)收入為7808.2億元，同比增長(zhǎng)23%，歸母凈利潤(rùn)為873.3億元，同比增長(zhǎng)39.8%，實(shí)現(xiàn)每股收益0.32元，同比增長(zhǎng)32.3%。受結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化影響，板塊毛利率為31.2%，同比上升10.2%。

總體來(lái)看，上半年房地產(chǎn)板塊整體業(yè)績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期，營(yíng)業(yè)收入增速基本處于2007年以來(lái)的平均水平，而歸母凈利潤(rùn)增速則達(dá)到2008年以來(lái)的最高水平。

房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率連續(xù)攀升，究竟是復(fù)蘇曙光還是曇花一現(xiàn)?東興證券研究所分析師鄭閔鋼認(rèn)為，展望下半年，從多數(shù)房企已售未結(jié)算面積和預(yù)收賬款的高覆蓋率考慮，板塊業(yè)績(jī)釋放的基礎(chǔ)仍然牢固，同時(shí)由于2016年和2017年市場(chǎng)較好，結(jié)算毛利率預(yù)計(jì)將繼續(xù)提升。

二者協(xié)同之下，板塊營(yíng)收增速有望提升，業(yè)績(jī)釋放值得期待。

蘭德咨詢總裁宋延慶則認(rèn)為，在限購(gòu)、限價(jià)逐漸加碼的背景下，房企凈利潤(rùn)持續(xù)攀升難以持續(xù)。而主要原因是“高價(jià)拿地不能高價(jià)賣房”。

優(yōu)異的凈利潤(rùn)率指標(biāo)

無(wú)論是橫向還是縱向，房企半年報(bào)利潤(rùn)率表現(xiàn)都令人艷羨。

東興證券統(tǒng)計(jì)顯示，從橫向看，上半年房地產(chǎn)板塊在29個(gè)中信行業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，歸母凈利潤(rùn)增速排在第7位。

從縱向看，隨著結(jié)算節(jié)奏逐漸加快和結(jié)算結(jié)構(gòu)變化影響，板塊營(yíng)收增速由上年同期的7.9%大幅上升至本期的23%。同時(shí)，因受結(jié)算毛利率提升，歸母凈利潤(rùn)增速高于營(yíng)業(yè)收入增速。

東吳證券數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入合計(jì)7636億元，同比增長(zhǎng)22%;凈利潤(rùn)1026億元，同比增長(zhǎng)44%;歸母凈利潤(rùn)849億元，同比增長(zhǎng)41%，較2017年同期提升17個(gè)百分點(diǎn); 

其中10家龍頭房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4532億元，同比增長(zhǎng)31%;凈利潤(rùn)551億元，同比增長(zhǎng)47%;歸母凈利潤(rùn)436億元，同比增長(zhǎng)44%，較2017年同期提升26個(gè)百分點(diǎn)。

龍頭房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僭鲩L(zhǎng)更快。2018年上半年，房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)92424億元，同比增長(zhǎng)30%;10家A股龍頭公司總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)50202億元，同比增長(zhǎng)38%;龍頭房企資產(chǎn)擴(kuò)張速度更快，占房地產(chǎn)板塊總資產(chǎn)的54%，自2009年以來(lái)占比持續(xù)提升。

2018年上半年，房地產(chǎn)板塊銷售毛利率達(dá)31.0%，較去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn);疊加板塊投資凈收益321億元，同比高增70%，合作開(kāi)發(fā)和并購(gòu)帶來(lái)的利潤(rùn)逐漸體現(xiàn)出來(lái)。

銷售凈利率提升1.5個(gè)百分點(diǎn)至11.1%。龍頭房企銷售毛利率達(dá) 28.6%，較去年同期提升3個(gè)百分點(diǎn);投資凈收益117億元，同比增長(zhǎng)59%，銷售凈利率提升0.9個(gè)百分點(diǎn)至9.6%。

具體而言，中海地產(chǎn)穩(wěn)坐“凈利潤(rùn)率”之王寶座，凈利潤(rùn)率達(dá)到27%。此外，龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地等凈利潤(rùn)表現(xiàn)也不錯(cuò)。

去年新晉房企“千億俱樂(lè)部”的新城控股，今年依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)其半年報(bào)，新城控股上半年銷售額953.11億元、銷售面積774.56萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)94.17%、118.25%，雙創(chuàng)歷史新高。

行業(yè)排名也隨之躍進(jìn)到全國(guó)第8，比去年同期提升8個(gè)位次;規(guī)模翻番的同時(shí)，新城控股利潤(rùn)水平也很亮眼。上半年，新城控股營(yíng)業(yè)收入157.58億元，同比增長(zhǎng)39.1%;毛利潤(rùn)60.43億元，毛利潤(rùn)率達(dá)到38.35%，凈利潤(rùn)率達(dá)16%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。

根據(jù)房企中報(bào)，新城控股凈利潤(rùn)增長(zhǎng)得益于三方面因素：上半年公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算金額大幅增長(zhǎng);投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)收益由去年同期的1.79億元增至6.53億元;2018年開(kāi)始執(zhí)行新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，調(diào)整后2018年期初未分配利潤(rùn)增加了2.24億元。

從公司運(yùn)營(yíng)來(lái)看，新城控股嚴(yán)控土地成本、融資成本，有效提升運(yùn)營(yíng)管理水平，才是上半年凈利潤(rùn)大漲的主要因素。

三大原因助力房企利潤(rùn)率攀升

綜合來(lái)看，在2018年中報(bào)中利潤(rùn)率增長(zhǎng)速度較快的企業(yè)，都在土地成本、融資成本以及運(yùn)營(yíng)管理三方面有顯著優(yōu)勢(shì)。

比如，在控制土地成本方面，半年報(bào)顯示，恒大土地儲(chǔ)備達(dá)3.05億平方米，土儲(chǔ)成本為1683元/平方米，為龍頭房企中最低。

上半年銷售管理費(fèi)用率同比下降近兩個(gè)百分點(diǎn)。此外，貨幣化棚改政策也使得三四線城市改善性客群對(duì)改善類高端產(chǎn)品出現(xiàn)需求。因此，恒大、碧桂園等品牌商在該類區(qū)域贏得先機(jī)。

此外，部分房企優(yōu)異表現(xiàn)還得益于區(qū)域布局調(diào)整。近些年，隨著一二線城市政策收緊，三四線市場(chǎng)溢出效應(yīng)增強(qiáng)，一些品牌房企關(guān)注到機(jī)遇，加大對(duì)三四線城市布局。其中，一些千億級(jí)高速增長(zhǎng)的房企把戰(zhàn)場(chǎng)主要集中城市化進(jìn)程快、改善型需求不斷釋放的強(qiáng)三四線，以此保證后續(xù)產(chǎn)品銷售可期。

融資成本低也是利潤(rùn)率的保證。以新城控股為例，2015年-2017年，新城控股整體融資平均成本分別為7.26%、5.49%、5.32%，逐年下降。今年上半年，公司整體平均融資成本為5.75%，雖然相比去年年底略有提升，但仍處于行業(yè)較低水平。

對(duì)房企而言，較高的周轉(zhuǎn)速度，能促使其快速實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)提升，并支撐其高回報(bào)和高成長(zhǎng)空間。房企高效的運(yùn)營(yíng)管理水平，將成為公司銷售規(guī)模和利潤(rùn)水平繼續(xù)高增長(zhǎng)的有力砝碼。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，房企年報(bào)業(yè)績(jī)反映的是去年交付結(jié)算的項(xiàng)目，主要是2015年及之前拿的土地價(jià)格相對(duì)便宜，2016-2017年房?jī)r(jià)普遍性上漲，形成了房企利潤(rùn)增加，當(dāng)然，稅也繳得多了。

“雖然2016年一二線城市的地價(jià)上漲，但更多的三四線城市地價(jià)還不高，而大房企更多走進(jìn)三四線城市，三四線城市銷售面積占比也提高到60%以上，而且三四線城市房?jī)r(jià)上漲更快，預(yù)計(jì)2019年的年報(bào)業(yè)績(jī)依然不錯(cuò)。”歐陽(yáng)捷說(shuō)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)增加說(shuō)明地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)很大，所以這會(huì)帶來(lái)很多投資機(jī)會(huì)上升和盈利機(jī)會(huì)增長(zhǎng)。

雖然說(shuō)現(xiàn)在三四線城市棚改政策調(diào)整，但其實(shí)三四線未來(lái)還是有很多機(jī)會(huì)。因此，利潤(rùn)增長(zhǎng)是一種可持續(xù)的現(xiàn)象，很多房企如中梁、正商、新力等企業(yè)，這兩年其實(shí)都是在這個(gè)機(jī)會(huì)下成長(zhǎng)的。

不過(guò)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)分化持續(xù)，中小房企未來(lái)的利潤(rùn)下行壓力會(huì)明顯增大。由于資金壓力的影響，銀行表內(nèi)資金依然會(huì)優(yōu)先給予“名單內(nèi)”房企，而這類房企往往就是品牌房企，排名靠后的房企很難獲得銀行的開(kāi)發(fā)貸款支持，更多中小房企不得不通過(guò)承擔(dān)更高資金成本方式獲得資金。

高企的融資成本或?qū)?lái)房企借款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用明顯增長(zhǎng)，同樣會(huì)影響到房企凈利潤(rùn)水平。