隨著我國政策的不斷地變化和推進(jìn)，很多一些過去庫存恨得的城市和一部分的三四線城市的庫存基本已經(jīng)被完成，所以現(xiàn)在房產(chǎn)又是一個什么走勢呢?快來多多了解政策的變化吧!

得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企在上半年均錄得了不錯的業(yè)績表現(xiàn)。

與此同時，百億房企繼續(xù)擴(kuò)容，數(shù)量增加13家至144家，主流房企銷售規(guī)模也均創(chuàng)歷史新高。TOP3碧桂園、恒大、萬科距離萬億規(guī)模越來越近。

在因城施策的政策環(huán)境下，雖然一線城市嚴(yán)調(diào)控致成交規(guī)模明顯縮減，但大部分二線城市，以及三四線城市的去庫存政策機(jī)遇，讓不少房企嘗到了甜頭。

在調(diào)高年度業(yè)績目標(biāo)的同時，紛紛在溫和的二線城市，特別是三四線城市跑馬圈地、擴(kuò)充土儲。

值得思考的是，近兩年，以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策無疑主導(dǎo)了本輪房價，特別是三四線城市房價的上漲。而在遏制房價上漲的背景下，政策進(jìn)一步收緊已可預(yù)料。

那么，二線城市，特別是三四線城市又能否承受房企的目標(biāo)重任呢?

多位房企人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時就表示，在經(jīng)歷去庫存后，三四線城市增長乏力，今后房地產(chǎn)市場的機(jī)會將在城市群。城市群布局將成為未來一段時間房企穿越調(diào)控周期的利器。

三四線城市掣肘房企業(yè)績

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，50家百億房企代表2017年在一線城市拿地約1800萬平方米，同比增長63%;在二線城市拿地約18000萬平方米，同比增長46.7%;

在三四線城市拿地面積17000萬平方米，同比增長145%。土地儲備中，三四線城市占比上升12個百分點至46.1%。

2017年，全國300城市土地出讓金總額為40123億元，同比增長36%，其中一線、二線、三線城市土地出讓金分別為6250億元、20596億元、13277億元，同比增速分別為47%、17%、75%;

成交均價分別為9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分別增長-4%、19%、56%。

多位市場分析人士認(rèn)為，當(dāng)前三四線城市去庫存政策取得明顯效果，但隨之而來的是房價明顯上漲。三四線城市樓市政策進(jìn)一步收緊將是大概率事件，去庫存政策已經(jīng)接近尾聲。

“當(dāng)前三四線城市樓市出現(xiàn)分化，一些沒有經(jīng)濟(jì)、人口、收入等基本面支撐的三四線城市，將在偏緊的政策環(huán)境和信貸環(huán)境的雙重作用下，樓市出現(xiàn)降溫。

”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，“房企要慎重在三四線城市高溢價拿地，要加強市場研究?！?/p>

城市群布局能否助力房企穿越周期?

在經(jīng)過十幾年的發(fā)展后，房地產(chǎn)市場向頭部企業(yè)集中的趨勢越來越明顯。2015年千億房企5家、2016年千億房企12家、2017年千億房企17家。

而百強房企市場占有率，也從2015年的40%上升到2017年的56%。

在行業(yè)向龍頭房企集中的趨勢下，如何不被市場淘汰?大多數(shù)房企首先想到的是做大規(guī)模。

“千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機(jī)遇、融資成本、人力資源等。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟表示。

陳晟認(rèn)為，未來市場將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企，且前30強房企的市占率將達(dá)到50%。

做大規(guī)模，土地是糧食，決定著企業(yè)未來增長空間。但在市場調(diào)控趨嚴(yán)，走勢出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化的背景下，城市布局結(jié)構(gòu)則直接決定了房企抵御市場風(fēng)險、穿越周期的能力。

我國的常住人口城鎮(zhèn)化率，已經(jīng)從1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，這無疑是推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的重要引擎。

“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化?！笔糯髨蟾娴膬?nèi)容，早已明確了我國城鎮(zhèn)化的路徑和方向。

一個值得注意的現(xiàn)象是，當(dāng)前房企的布局目的地，也開始拓展到核心城市經(jīng)濟(jì)圈或城市群，城市群邏輯正成為部分房企投資和布局的核心。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資額，還是商品房銷售面積，我國八大主要城市群都居于重要位置。

房地產(chǎn)開發(fā)投資額方面，2017年，八大城市群占比達(dá)到76%。

其中長三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%，長江中游、成渝、中原城市群均占比8%，海峽西岸城市群占比7%，山東半島城市群占比6%。

商品房銷售面積方面，2017年，八大城市群占比達(dá)到71%。

其中長三角城市群占比15%、長江中游城市群占比11%，成渝、中原城市群分別占比10%，山東半島城市群占比8%，珠三角、海峽西岸城市群分別占比6%，京津冀城市群占比5%。

實際上，從發(fā)展規(guī)律上看，在大城市承載力趨于飽和后，產(chǎn)業(yè)、人口等生產(chǎn)要素一定會向周邊城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。

隨著外溢效應(yīng)的產(chǎn)生，核心城市與周邊區(qū)縣聯(lián)系會加強，進(jìn)而形成都市圈與城市群。而未來，都市圈或城市群，將成為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要區(qū)域。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續(xù)向中心城市流入，中心城市將成為人口的主要聚集地。

而人口規(guī)模，也將是帶動住房需求增長的核心要素。

中國指數(shù)研究院報告指出，城市群將成為下一個時期中國城市發(fā)展的主流趨勢，因此，深耕城市群將成為房企最有效的布局策略。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，“并不是臨近核心大城市的中小城鎮(zhèn)都能自動成為‘會員’，關(guān)鍵要看是否有便捷的快速交通網(wǎng)，一體化、均等化公共服務(wù)，以及非壟斷的市場格局?！?/p>

城市群已成為中國城市發(fā)展的主題形態(tài)。對房企而言，未來只有聚焦核心城市群，才能穿越周期，最大限度地分享行業(yè)與城市成長紅利。