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            武漢營(yíng)改細(xì)則 二手房交多少稅

            時(shí)間:2018-08-27 09:38:54來(lái)源:whxx瀏覽:次 分享:

            自從出臺(tái)營(yíng)業(yè)稅改革方案,二手房交稅就有所改變。小編詳細(xì)給想買(mǎi)二手房的朋友介紹營(yíng)改和買(mǎi)房的關(guān)系。改多交還是少交

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            對(duì)北上廣深四城市,規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征增值稅。

            在武漢市場(chǎng)上,二手房買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)約定俗成都是由買(mǎi)家承擔(dān),也就是說(shuō)“營(yíng)改增”之后降低了買(mǎi)方的購(gòu)房成本。

            對(duì)于此前市場(chǎng)擔(dān)心營(yíng)改增后,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會(huì)增加稅負(fù),分析人士指出,從方案細(xì)則看,對(duì)于非一線城市而言,個(gè)人購(gòu)房如果不滿2年進(jìn)行交易,實(shí)際和此前的營(yíng)業(yè)稅政策并沒(méi)有太大的差異。而持有時(shí)間超過(guò)2年的住房進(jìn)行交易,則進(jìn)行免征。這樣也使得稅費(fèi)成本降低為零。此類(lèi)政策和過(guò)去的營(yíng)業(yè)稅政策保持了一致的特點(diǎn),而且從稅費(fèi)效應(yīng)看,也沒(méi)有太大的變化。

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            營(yíng)業(yè)稅vs增值稅

            營(yíng)業(yè)稅:屬于地方財(cái)政收入,是針對(duì)房屋成交價(jià)征收的稅種,按照規(guī)定房屋不滿兩年按照成交價(jià)5.775%征收增值稅。

            增值稅:是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。目前按照財(cái)政部規(guī)定房屋不滿兩年按照成交價(jià)的5%征收增值稅。

            營(yíng)業(yè)稅vs增值稅的區(qū)別:

            營(yíng)業(yè)稅:屬于地方財(cái)政收入,是針對(duì)房屋成交價(jià)征收的稅種,按照規(guī)定房屋不滿兩年按成交價(jià)的5.775%征收營(yíng)業(yè)稅。

            增值稅:是以商品(含應(yīng)稅勞務(wù))在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。按照財(cái)政部新規(guī)定,房屋不滿兩年按照成交價(jià)的5%征收增值稅。

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            對(duì)武漢樓市的影響:

            1、短期而言是利好,目前武漢二手房征收的營(yíng)業(yè)稅通常由買(mǎi)家承擔(dān),稅率降低了0.775%,意味著二手房買(mǎi)家會(huì)少花錢(qián)。

            2、對(duì)武漢二手房市場(chǎng)影響不大,因?yàn)闇p免的稅費(fèi)相較房款支出不大,不如放開(kāi)二手房貸款政策那樣效果明顯。

            3、長(zhǎng)期來(lái)看,營(yíng)業(yè)稅由地方征收,現(xiàn)在改成增值稅了,由國(guó)家征收,地方后續(xù)很可能會(huì)啟動(dòng)如房屋租賃稅等其它稅種的征收,以彌補(bǔ)缺口。

            4、房產(chǎn)增值稅是對(duì)房產(chǎn)增值部分收稅,如2000年買(mǎi)進(jìn)的房屋總價(jià)20萬(wàn),2015年賣(mài)出80萬(wàn),是針對(duì)其中增值的60萬(wàn)收稅,意味著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的管理加強(qiáng),

            對(duì)長(zhǎng)期持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群會(huì)產(chǎn)生影響。

            營(yíng)改增新規(guī)落地對(duì)房企的6大利好和2大影響

            明源地產(chǎn)研究院消息 猜測(cè)了這么久,營(yíng)改增的詳細(xì)規(guī)定終于出來(lái)了。在明源君看來(lái),新規(guī)基本滿足了大家的想像,沒(méi)有什么特別不好的地方,而大家最擔(dān)心的事情,基本都沒(méi)有發(fā)生??偟恼f(shuō)來(lái),地產(chǎn)行業(yè)有六大利好和兩大影響!

            第一大利好:地價(jià)果然可以扣除

            之前和房企交流,大家最怕的就是地價(jià)不能扣除,要知道在一線城市,地價(jià)很多時(shí)候占成本的50%以上呢,如果不能扣除,損失可就大了。

            現(xiàn)在大家可以把心放到肚子里了。

            第二大利好:在建工程抵扣只分兩年,節(jié)奏正合適

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            在建工程,如果一年全部抵扣完了,稅務(wù)部門(mén)會(huì)有壓力,但如果分很多年低扣,房企的財(cái)務(wù)成本壓力又很大,畢竟大家現(xiàn)在都喜歡快周轉(zhuǎn),舊的沒(méi)抵扣新的又來(lái)怎么辦?

            之前傳說(shuō)要分5年抵扣,大家就是一片哀嘆,現(xiàn)在只分兩年抵扣,節(jié)奏正好。

            第三大利好:其實(shí)變化并沒(méi)有那么大

            大家以前最擔(dān)心的,是過(guò)渡階段到底怎么算?現(xiàn)在很明確,就是以5月1日為界,這樣的話,還有一個(gè)多月,基本都來(lái)得及準(zhǔn)備,即使有一些“跨界”項(xiàng)目,也可以申請(qǐng)退回稅款,5月1日之前全部可以按簡(jiǎn)易辦法計(jì)稅。而且,短期前后稅率變化并不大。

            第四大利好:個(gè)人出售二手房,營(yíng)業(yè)稅政策平移

            關(guān)于個(gè)人二手房交易,已經(jīng)流傳幾天的營(yíng)業(yè)稅政策平移到增值稅的消息被證實(shí)了:不滿2年按5%,滿兩年免稅。

            第五大利好:可分可合,房企有更大的騰挪空間

            如果以單個(gè)項(xiàng)目、單個(gè)城市進(jìn)行申報(bào),很有可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)和銷(xiāo)項(xiàng)不匹配的情況,如果以總公司為單位進(jìn)行申報(bào),如果公司統(tǒng)籌能力不足,又很可能會(huì)出現(xiàn)管 理上的困難?,F(xiàn)在出臺(tái)的新規(guī)相對(duì)自由,可以由省內(nèi)總機(jī)構(gòu)匯總申報(bào),可分可合,根據(jù)各自企業(yè)情況的不同,大家都有了更大的騰挪空間。

            第六大利好:房企兼并重組基本免稅

            目前,地產(chǎn)行業(yè)在大變局中,兼并重組乃至強(qiáng)強(qiáng)合并,都成為常態(tài)。每次合并必然涉及到財(cái)產(chǎn)的大量轉(zhuǎn)移,如果要收稅,稅負(fù)肯定很重。

            新規(guī)出來(lái)以后,大家可以松一口氣了。因?yàn)橘Y產(chǎn)重組過(guò)程中,房企最大的資產(chǎn)土地等是免稅的。

            第一大影響:合作伙伴太弱,無(wú)法抵扣怎么辦?

            之前,有眾多開(kāi)發(fā)商和明源君說(shuō),自己在三四線的項(xiàng)目,供應(yīng)商很小,只能用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法交稅,不能作為一般納稅人繳納增值稅,所以自己也無(wú)法獲得抵扣。

            現(xiàn)在看來(lái),這個(gè)擔(dān)心成真了。

            解憂良方

            1、首先地產(chǎn)公司選擇和小供應(yīng)商合作,如果他們不能提供專(zhuān)業(yè)稅票,就可以要求他們降低價(jià)格,將損失的成本轉(zhuǎn)移。當(dāng)然如果博弈存在困難,也可以找更大的供應(yīng)商,讓其提供能抵扣的稅票,一二線城市在此沒(méi)有困難。

            2、與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)博弈。如果找外地更大供應(yīng)商,當(dāng)?shù)丶{稅數(shù)額就會(huì)受到影響,可以請(qǐng)求對(duì)方,是否可以給小供應(yīng)商一個(gè)納稅資格。

            第二大影響:內(nèi)部計(jì)劃全亂套了!

            地產(chǎn)公司最講的就是計(jì)劃,什么時(shí)候到哪個(gè)節(jié)點(diǎn),什么時(shí)候花哪筆錢(qián),都精確到每一天,可是今年,注定無(wú)法精確,因?yàn)闋I(yíng)改增第一年,許多事情注定不可控。

            不可控的原因是:

            1、涉及到眾多合作伙伴,他們什么時(shí)候能給出票據(jù),能不能給出足夠的票據(jù),并不知道,單和這么多供應(yīng)商聯(lián)系都?jí)蛸M(fèi)勁的了;

            2、企業(yè)內(nèi)部的整個(gè)程序、科目也都是翻天覆地,還涉及到從各地向總部匯總票據(jù)的問(wèn)題,到底按什么節(jié)奏走,誰(shuí)心里也沒(méi)底。

            解憂良方

            1、外部盡量減少供應(yīng)商數(shù)量,降低自己的管理成本。

            2、內(nèi)部不要慌,今年想像之前一樣完全按節(jié)點(diǎn)走可能性不大,畢竟是第一年,得試驗(yàn)一年才知道問(wèn)題所在,明年習(xí)慣了就好了。


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