2022年1-7月武漢房企銷量排行榜已經(jīng)出爐，其實(shí)排名變動(dòng)情況并不是很大，武漢城建集團(tuán)毫無(wú)懸念的排在第一位，緊隨其后的是萬(wàn)科和融創(chuàng)。今年新房市場(chǎng)不斷走低，詳情一起來(lái)分析看看。

1-7月武漢房企銷量排行榜

前六一直很穩(wěn)定，中建三局、龍湖上榜，年中上榜的綠城、遠(yuǎn)洋暫滑落前十。

中建三局依靠大公館四期逆勢(shì)熱銷，神盤余韻仍在，逆市大推盤，去化過(guò)半足以說(shuō)明這類優(yōu)質(zhì)板塊改善項(xiàng)目仍然存在市場(chǎng)基礎(chǔ)。這類項(xiàng)目背后的細(xì)分改善市場(chǎng)，其實(shí)也是武漢市場(chǎng)最大的政策挖潛空間，無(wú)奈政策仍然不到位。

從榜單第六開(kāi)始，差距都不大，相較去年同期52-78億的區(qū)間跨度，今年只有23-29億。拉不開(kāi)差距，是企業(yè)，還是市場(chǎng)的問(wèn)題?

TOP10今年1-7月成交同比去年下跌52%，而全市商品住宅總成交同比去年下降58%。數(shù)據(jù)看起來(lái)，TOP10并沒(méi)有什么頭部?jī)?yōu)勢(shì)，但拆一下結(jié)構(gòu)，不難發(fā)現(xiàn)，僅有武漢城建同比正增長(zhǎng)，如果排除武漢城建，TOP10同比下滑高達(dá)62%。

所以，排除個(gè)別企業(yè)之外的市場(chǎng)，1-7月處于無(wú)差別下跌狀態(tài)。

新房市場(chǎng)寒意不斷

放眼全國(guó)，6月之后的市場(chǎng)大多數(shù)未能延續(xù)復(fù)蘇，迎著大太陽(yáng)走出了“淡季”步伐，根據(jù)我們對(duì)企業(yè)推盤節(jié)奏的摸底，多數(shù)企業(yè)在7月也推盤意愿不強(qiáng)，7月供應(yīng)80萬(wàn)方，環(huán)比下降19%，8月潛在推盤量大于7月，金九銀十更是大概率會(huì)出現(xiàn)明顯搶跑促銷。

但如果市場(chǎng)在7-8月出現(xiàn)明顯的二次探底，更高層級(jí)更大范圍更深層次的政策將不得不發(fā)。反者道之動(dòng)，市場(chǎng)其實(shí)已經(jīng)蘊(yùn)含了復(fù)蘇的力量，只是這股力量，還缺幾味“藥引子”。

差別化信貸支持合理剛需和改善型需求，利率首先要到底，其次仍然有進(jìn)一步下探的空間?，F(xiàn)在客戶多數(shù)不愿意借5%左右的房貸利率，高房貸成本在過(guò)去，來(lái)自于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期支撐，1-2%的租金收益+5~10%的價(jià)格增幅-5%左右的貸款成本，整體算下來(lái)購(gòu)房是存在6~8%的超額收益的。但現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期存在不確定性，意味著房貸利率如果不降，買房幾乎等于虧錢。從全社會(huì)融資成本角度看，未來(lái)投資收益中樞都會(huì)長(zhǎng)期下滑，意味著5%以上的高房貸利率時(shí)代很可能一去不復(fù)返。房貸利率下降是必然趨勢(shì)，不降到一定程度，買房的動(dòng)機(jī)整體上肯定受損。

如前所述，武漢當(dāng)前最大的市場(chǎng)內(nèi)生結(jié)構(gòu)性潛能在于改善，挖潛改善，對(duì)應(yīng)的正是央行所說(shuō)支持改善性需求，武漢目前改善首付比例過(guò)高，我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)，三套不叫合理改善型需求，二套才是，政策應(yīng)該重點(diǎn)支持二套，無(wú)論是首付比例，還是二套利率都應(yīng)該進(jìn)一步調(diào)低。

武漢二手房成交盡管比新房韌性更強(qiáng)，但二手房交易鏈條效率不高，與其新房市場(chǎng)人才補(bǔ)貼，不如針對(duì)二手房交易作適當(dāng)稅費(fèi)減免，購(gòu)買二手房的資金，自然是新房改善市場(chǎng)的資金，交易鏈條及效率對(duì)于房地產(chǎn)本就極為重要，當(dāng)前的武漢市場(chǎng)，更是空前重要。

至少以上三味“藥引”，是市場(chǎng)目前亟需的。

保障性租賃住房的直接購(gòu)買，只能化解部分遠(yuǎn)城區(qū)的高庫(kù)存問(wèn)題，而武漢市場(chǎng)的“牛鼻子”，還是在中心城區(qū)。

*免責(zé)聲明：本平臺(tái)所載的銷售榜單及研究成果，依托克而瑞專業(yè)官方數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，利用克而瑞第三方測(cè)評(píng)機(jī)構(gòu)的行業(yè)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)立場(chǎng)，通過(guò)多維度數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、多元化綜合評(píng)判生成，銷量榜力求客觀反映房企及項(xiàng)目成交情況?？硕鹈鞔_表示，上述榜單內(nèi)容為獨(dú)立見(jiàn)解僅供參考，克而瑞不對(duì)使用上述榜單及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任，且就榜單相關(guān)內(nèi)容享有全部的解釋權(quán)。以上內(nèi)容僅代表武漢克而瑞獨(dú)立觀點(diǎn)。(克而瑞)