購買二手房,事后發(fā)現(xiàn)房子有質(zhì)量問題,賣方是否需要擔責?對于購買二手房的朋友來說,如何處理這樣的事情,需要提前做做功課。同時,了解在二手房買賣中質(zhì)量問題糾紛的處理精神是怎樣的。
目前,在二手房交易中,買方很少提出房屋質(zhì)量方面的問題,在合同中也不約定。在買賣方的主觀評價中,房屋質(zhì)量與我無關(guān),房屋就是這樣,買方只要買了房子,即與賣方無關(guān)。
事實上,如果賣方出售的房屋存在質(zhì)量問題,是應該由賣方負責的。買賣合同的出賣人應就買賣標的物向買受人承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任,如果是一般的質(zhì)量問題,買方可以要求賣方修復,如果賣方不修復,買方可以自己修復,但修復的費用應由賣方負責。如果房屋的主體不合格,無法修復,或者房屋存在質(zhì)量問題,嚴重影響居住的,買方可以向賣方提出退房,解除合同并要求賠償。
但如果買方在實際使用房屋一段時間后再出現(xiàn)質(zhì)量問題,從理論上來說就不能要求賣方承擔質(zhì)量問題的責任了。但由于二手房買賣中的標的物一般已使用一定年限,并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀,買受人對房屋的瑕疵狀況也應有理性的判斷。因此,對于出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕癍的,應承擔賠償責任。
對于出賣人已如實告知瑕疵或買受人已明知瑕疵的,則出賣人不承擔責任。對于房屋的隱蔽瑕疵,如并非出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生,而系房屋本身所固有的,若沒有證據(jù)證明出售一方對此是知曉的,出賣人亦不承擔瑕疵擔保責任,但買受人可以房屋所有人身份,依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。
按照法律的基本原理以及相關(guān)規(guī)定,買賣合同中的出賣人應對其出賣物品的質(zhì)量承擔保證責任,也即是法律所稱的質(zhì)量瑕疵擔保責任。但是“二手房”有其特殊性,主要體現(xiàn)在一般的“二手房”都被裝修過,并被使用過一定年限,買受人對于房屋的質(zhì)量狀況應該有一定的理性判斷。房屋質(zhì)量問題涉及諸多建筑領(lǐng)域的專業(yè)知識,一般當事人很難具備專業(yè)能力對其特別是一些隱藏的質(zhì)量問題有一個全面的了解和判斷,正是基于以上原因,上海高院專門對“二手房”買賣中因房屋質(zhì)量引起的糾紛明確了處理精神。
根據(jù)上海高院的處理精神,出賣人是否承擔出賣房屋的質(zhì)量保證責任依據(jù)實際情況的不同而各不相同,主要分為三種情況:
(1)如果出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量問題而將房屋出賣給買受人的,出賣人應該對此質(zhì)量問題承擔保證責任,買受人有權(quán)向出賣人請求賠償;
(2)如果出賣人已經(jīng)將房屋的質(zhì)量問題明確告知買受人或者買受人明知房屋的質(zhì)量問題而購買房屋的,則出賣人對此質(zhì)量問題不再承擔保證責任,買受人也無權(quán)向出賣人請求賠償;
(3)如果出售房屋存在隱蔽的質(zhì)量問題,并且該質(zhì)量問題是房屋本身所固有而非出賣人在裝潢、使用房屋過程中所產(chǎn)生的,那么只要沒有證據(jù)證明出賣人明知有此質(zhì)量問題,出賣人對此質(zhì)量問題就不承擔保證責任。但與此同時,買受人卻仍可以房屋所有人的身份,依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利,向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。
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