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            2022年武漢新房市場分析最新

            時間:2022-06-09 17:47:10來源:whmc瀏覽:次 分享:

            2022年1-5月份的武漢新房市場目前成交率怎么樣,后續(xù)武漢新房市場成交量會上漲嗎?下面了解下武漢2022年1-5月供求指標及同環(huán)比對比,以及開盤去化率走勢。

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            武漢新房市場分析

            2022年1-5月沿襲了2021年4季度以來供銷不斷縮減的態(tài)勢,同比2021年1-5月成交量下滑61%,但考慮到疫情對市場的影響,我們亦可參考對比2019年1-5月,下滑51%。2022年1-5月供應和成交雖然有所萎縮,但供求比為1.1:1,延續(xù)1-4月的趨勢,依然平衡。

            表:2022年1-5月供求指標及同環(huán)比對比

            1、供應:5月供應99萬平方米,環(huán)比降幅4%,同比降幅54%,供應延續(xù)低迷,房企供貨意愿仍不強。

            2、成交:受到五一假期和5月政策刺激影響,5月成交76萬平方米,環(huán)比漲幅32%,同比降幅65%,月度均價維持平穩(wěn)。

            3、新開盤:以平推為主,整體去化率維持在17%,較4月而言趨于平穩(wěn),其中心城區(qū)去化率22%,遠城區(qū)去化率11%,市場表現(xiàn)分化。

            從2019年7月份調(diào)整周期以來,開盤去化率持續(xù)走低,從90%下滑到70%,再到40%,相對最艱難的是2021年4季度,連續(xù)3個月在14-15%,而今年1-5月份開盤去化率開始回升,至5月開盤去化率為17%,最困難的時期已經(jīng)過去,市場呈現(xiàn)出一個積極的信號。

            5月全市新開盤24頻次(新開盤8/續(xù)銷16),環(huán)比4月略有減少,整體首日去化17%(環(huán)比下降2pct)。中心城區(qū)去化率22%,遠城區(qū)去化率11%,中心城區(qū)市場熱度明顯高于遠城區(qū),分化仍不斷加劇。區(qū)位優(yōu)異且差異化產(chǎn)品競爭的項目更容易突破板塊競爭壁壘,取得較理想去化。

            圖:2016年1月-2022年5月開盤去化率走勢

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            4、來訪認購:2022年5月周度單盤來訪和成交均有提升,預計6月將繼續(xù)回升。

            相對2019年和2021年,2022年1-5月案場來訪量仍處低位,平均月單盤來訪量213人次,但是與2022年1季度月均192人次相比,2022年4-5月來訪量月均245人次,提升明顯。

            圖:2019年1月-2022年5月來訪量走勢

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            5月單盤認購及轉(zhuǎn)化率環(huán)比4月呈上漲趨勢,一方面各個案場結(jié)合五一假期、母親節(jié)、520等節(jié)點舉辦暖場活動積極邀約客戶來訪,另一方面5月中下旬政策陸續(xù)出臺,各案場借助勢頭營造政府救市即將回暖跡象,疊加貸款利率下調(diào)、折扣力度可觀處于極佳的入手時機,更為積極邀約客戶認籌。

            表:2022年5月周度監(jiān)測持銷情況及4月對比

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            5月中下旬政策出臺后,各大案場到訪量、認購量均有實質(zhì)的刺激表現(xiàn),但表現(xiàn)出的延續(xù)性較弱,對比政策前后1周的情況,平均單盤到訪量經(jīng)開、黃陂區(qū)增幅10%,江夏、東西湖增幅超30%;平均單盤認購量四個區(qū)域均出現(xiàn)30%以上的增幅;

            考慮到政策發(fā)布于第20周的最后一天,部分有置業(yè)需求的購房者未能及時到訪,同時夾雜受“一日游”政策誤導產(chǎn)生的“無效客戶”,進而對比政策前后2周的情況,平均單盤到訪量仍有三區(qū)保持正增長,而平均單盤認購量僅剩經(jīng)開區(qū)保持較大增幅,其他三區(qū)趨于常態(tài)或出現(xiàn)小幅下滑。

            表:2022年5月政策前后周度單盤訪購量趨勢變化

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            5、典型項目:極度觀望的市場背景下,購房者遵循底線思維——性價比、交房要有保障

            萬科光瀾道(武昌-白沙洲)逆市下的流量紅盤,5月末加推最后一棟住宅樓,從入市到收官之作僅用不到半年時間;該項目主推區(qū)域內(nèi)稀缺的95-117㎡三房產(chǎn)品,單價上類比城市同區(qū)位的項目也極具競爭力;大品牌又帶國資背景,后期也不大可能存在難交房的問題。

            6、營銷及渠道:5月全市范圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價房打折促銷等手段為主。遠郊板塊營銷力度不斷加大,折扣持續(xù)下探促進去化。

            5月購房情緒尚未修復及預期偏悲觀,樓市信心依然低迷,尚未修復及預期偏悲觀,樓市信心低迷。全市范圍仍以分銷渠道帶客促銷、特價房打折促銷等手段為主。遠郊板塊營銷力度不斷加大,折扣持續(xù)下探促進去化。

            武漢短期市場預判

            當前武漢樓市依然處于筑底階段的調(diào)整期中,究其淵源在于對未來預期的不確定上,諸多問題交織愈顯市場的動蕩不安,短期內(nèi)經(jīng)濟是否能觸底回升、政策松綁力度是否會繼續(xù)拉大、房企暴雷現(xiàn)象是否有所扼制、房價是否會持續(xù)下跌等問題都在干擾著企業(yè)和購房者的動作,致使整體行業(yè)都陷入極度觀望的狀態(tài)。

            市場中充斥著濃厚的觀望情緒還是源于信心的缺失,拋開行業(yè)大背景影響來說,武漢這幾年確實存在“土地超賣”的問題,導致城市內(nèi)部各區(qū)域、各板塊間是極度分化的,內(nèi)部結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出。

            接下來的一段時間,我們認為,本輪落地的寬松政策仍需發(fā)酵,市場仍將維持分化的格局,理想的區(qū)域會延續(xù)理想,局部或會存在一定的震蕩,但趨穩(wěn)的態(tài)勢不會改變,艱難的區(qū)域會延續(xù)艱難,短期內(nèi)確實亟待一些刺激性的政策托底,然后就是有潛力的區(qū)域或會在此扭轉(zhuǎn)局勢之際得到適度的釋放,也存在穩(wěn)步兌現(xiàn)的可能。

            同時隨著穩(wěn)經(jīng)濟政策的不斷加碼,5月末宏觀經(jīng)濟終見企穩(wěn)的跡象,我們認為6月份宏觀經(jīng)濟將延續(xù)企穩(wěn)回升的勢頭,同時(前文判斷)預計武漢6月份調(diào)控整體趨向?qū)捤桑{(diào)控或?qū)⒂谌齻€方面展開。


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