有房一族們一定要注意了，我們一定會遇到像房產(chǎn)證改名字這種事情，但是你知道嗎，改動房產(chǎn)證上的名字其實有幾種不同的方法，大多會涉及到產(chǎn)權(quán)、債權(quán)、稅費等問題，而房產(chǎn)證在婚前、婚后是否有貸款未償清也有不同的解釋，我們還是來了解一下吧！

1、搞清楚幾個名字

購房合同

寫幾個人的名字都可以，但是注意購房合同上填寫的購買人是誰，房產(chǎn)證就登記給誰。

按揭貸款合同：只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進行處理，保證購房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一，其原因是規(guī)避銀行的貸款風險。

房地產(chǎn)權(quán)證(也就是房產(chǎn)證)

上面只有一個人名字，要求是一人一證，第一業(yè)主持有，在占有房屋份額那欄填的是共有。

房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證

房產(chǎn)其他共權(quán)人持有，同樣在占有房屋份額那欄填的是共有，這個證在法律上標志著房產(chǎn)的共同歸屬，同時雙方約定各自的出資額或所占份額。

2、改名有哪些方式

在房產(chǎn)證上加上別人的名字，也就是是增加這個房子的共有權(quán)人，共有三種方式：析產(chǎn)登記、買賣或贈與。

關(guān)于析產(chǎn)登記

很多人不是很清楚，一般是指原本為一個人所有的房產(chǎn)，后平均分割變?yōu)閮扇嘶蚨嗳怂?，就需要進行析產(chǎn)登記。較多適用于夫妻配偶的增加房屋的共有權(quán)人的方式。

關(guān)于房產(chǎn)證減名字

類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋買賣類似，需要繳納所占份額的契稅。

a、父母子女之間減名字，同樣視為買賣交易，要收取契稅。而且，如果房產(chǎn)證辦理時間不滿2年的，還需要繳納全額營業(yè)稅;

b、夫妻之間加名字或去名字，不收取契稅。

3、加名分哪些情況

夫妻加名，婚前婚后各不同

婚前加名

按贈與、買賣方式依據(jù)雙方申請辦理。

a、贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù);

b、買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到中心申請辦理。

婚后加名

這種情況屬于更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

SO，婚后加名相對簡單!

4、注意事項

如果是之前簽訂購房合同時沒有寫上兩人的名字，之后辦理兩證的時候不能加名，需要在辦理兩證后，還清貸款的情況下才能進行。購房合同的名字和房產(chǎn)證的名字是一致的。

父母子女加名，選擇贈與最合適

如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由于公證費下調(diào)，贈與的成本支出在一定程度上減少。

贈與流程需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈與的公證，之后攜帶相關(guān)是房屋兩證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續(xù)

a、贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。

b、受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅;辦理公證。受贈人到房地產(chǎn)管理機構(gòu)申請變更登記，應提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。贈予人將房屋交付受贈人。

兄弟姐妹加名，多數(shù)考慮買賣

雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程比較簡單，雙方或三方(中介)協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù);需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

按揭中房產(chǎn)加名字

注意：上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后,再拿著房產(chǎn)證去行政服務中心辦理相關(guān)業(yè)務。

法律普及 婚前購買的房屋屬于個人財產(chǎn),婚后加名變?yōu)榉蚱薰灿胸敭a(chǎn),房屋權(quán)屬發(fā)生變更。由于房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人?！段餀?quán)法》191條規(guī)定,抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

5、銀行會擔心什么

a、是簽訂按揭貸款合同時，一般銀行都會聲明不能隨意更改借款人;

b、簽合同時抵押人是一人，銀行只對這一個人的征信等進行調(diào)查。如果產(chǎn)權(quán)人變成兩個，銀行就得對另一個人進行重新調(diào)查，如果此人的征信有污點，還會影響到貸款合同;

c、房貸合同涉及貸款利率等問題，目前一套房和二套房的利率是不同的，原來銀行只調(diào)查一個人的購房情況，現(xiàn)在加了一個人，如果這個人已經(jīng)有多套房產(chǎn)，那么房貸利率還得重新計。

因此，在房產(chǎn)證上加名須經(jīng)過銀行批準,一般銀行規(guī)定：房貸沒有還完是不能加名的。