一場雨給武漢帶來了涼爽，告別了夏日炎炎，這初秋的感覺特別明顯，讓小編感覺像極了武漢的樓市，目前市場有哪些利空? 目前武漢新房、二手房情況如何?接下來的樓市將怎么走?快來看看吧！

從去年的地王頻發(fā)到到地產(chǎn)商拿地冷淡、出現(xiàn)全國性的流拍潮;從開盤幾乎個個日光、秒光到部分新房項目蓄客開始吃力、部分樓盤開始有折扣;二手房也出現(xiàn)了掛牌降價、部分二手房出現(xiàn)了降價拋售......

如果說之前的市場太過燥熱，那么現(xiàn)在的種種利空則改變了行情的走勢，反映出市場的下行態(tài)勢。

三大利空

1“目標不動搖、力度不放松”的調(diào)控

7月31日的中央政治局會議放出“狠話”，要“堅決遏制房價上漲”，一改過去“堅決遏制房價過快上漲”的表述，雖然只是少了“過快”二字，但語氣明顯要重得多。意思是非常明確的

即未來中國的房價，不僅不允許“過快上漲”，就是慢慢上漲也是不行的!

政府在控制房價方面的態(tài)度硬、動作強。就拿今年上半年來說，全國各地出臺樓市調(diào)控政策累計超過了200次，實施限售的城市達50多個，像深圳、合肥、南京、貴陽等地相繼出臺新一輪調(diào)控政策。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，7月份，全國共有超過60城發(fā)布了70多次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限制企事業(yè)單位購房、升級限售措施等。

而武漢，最近也有所行動。在8月16日，湖北省住建廳會同省國土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽、宜昌、荊門、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個城市，要求各城市政府擔負起穩(wěn)地價

穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任，制定房地產(chǎn)市場調(diào)控方案。

在如此堅決的房價調(diào)控政策面前，房價上漲這匹脫韁的野馬就別想再“瘋狂” 了。那些“房姐”、“房叔”、“房祖宗”還指望房價大漲一波的就別做夢了。

事實上，近期確實也爆出不少手上多套房的人在降價拋售的消息。

2地王不再，土拍流拍成新常態(tài)

之前小武也分析了近期的土地市場現(xiàn)狀，《史詩級土地拍賣黃了，土地流拍大增，房地產(chǎn)市場的拐點真來了嗎?》，結(jié)合全國土拍情況看，“流拍”成了樓市的高頻詞。

從今年1-7月北京、上海、杭州等全國一線城市高流拍率創(chuàng)下了2012年以來的新高，到8月太原的史詩級流拍令人始料未及，再到8月24日南昌也首次出現(xiàn)流拍出人意料……而武漢的情況并沒有好多少

從前幾次土拍情況看，開發(fā)商拿地熱情遠遠不及當年，基本都是以底價成交。

而武漢本月28號將有12塊土拍將賣出，目前都處于掛牌期，結(jié)果會怎么樣，我還挺期待的。

去年武漢地王不斷，動輒一天誕生多個地王，令人咂舌。后來zf覺得這樣下去真不行，就約談武漢各房地產(chǎn)網(wǎng)站媒體“控風評”：不給大肆宣傳“地王”字眼!

為什么要控制宣傳?地王很恐怖嗎?那小武說，地王是拉高房價的助推器，你們可贊同?

一般地王的出現(xiàn)，周邊新盤價格就以最新地王價看齊，這樣直接帶動周邊的新房、二手房房價上漲。廈門就是例子，據(jù)說2016年4月，廈門島外同安土拍刷新了高價，島外10盤連夜調(diào)價

少則5000，多則10000，島外房價徹底夯實3萬的基礎……

土拍也是房地產(chǎn)晴雨表?，F(xiàn)如今土拍市場熱度不再，折射出房地產(chǎn)行業(yè)背后的問題，像房企資金緊張、利潤縮減、房企對未來預期信息不足等等，這些問題直接導致房企不愿意買地，導致流拍現(xiàn)象的產(chǎn)生。

而這些問題是憑空出現(xiàn)的嗎?不是，小武認為是調(diào)控政策在起作用了。像調(diào)控限價政策、縮減拆遷貨幣化安置等手段，各種政策在限制大量貨幣流入樓市，絕不給樓市升溫的機會。

3房貸利率持續(xù)上浮未見松動

很多人把房貸利率僅僅看作購房時的利息計算。但房貸利率其實是中國樓市宏觀調(diào)控最有力的武器。

房貸的誕生，居民可以用少量的資金去撬動更大的杠桿完成資產(chǎn)配置，中國房地產(chǎn)市場迎來黃金十年，同時也因為過度使用房貸杠桿造成房價一路飆升，資產(chǎn)泡沫迅速累積。

如上圖，房地產(chǎn)歷史上任何一個房價轉(zhuǎn)折點，幾乎都是踩著房貸利率變化的節(jié)拍。房貸利率升，房價降;房貸利率降，房價升。

2017年這波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下調(diào)房貸利率，并以7折房貸的結(jié)果。這個利率進入歷史谷底區(qū)后，再加上棚改貨幣化PSL天量供應，三四線也跟著瘋漲了一波。

所以未來判斷房價信號是否上漲，就要看房貸利率的調(diào)節(jié)。如果有一天銀行大喊7折放貸了，你什么都不用考慮，沖進去趕緊買房。

據(jù)最新的不完全統(tǒng)計，武漢的首套房貸利率在基準利率4.9%的基礎上上浮情況是，中行、交行等多數(shù)銀行普遍上浮30%，光大上浮35%，民生上浮20%;二套房貸利率在基準利率的基礎上上浮情況分別是

中行、光大等多數(shù)銀行普遍上浮40%，民生上浮25%，還有交行、武漢農(nóng)商行等銀行方面表示實際執(zhí)行情況需根據(jù)合作樓盤、時間段等因素綜合決定。

利率上浮直接目的就是為了遏制炒房、遏制房價上漲，但一定程度上來說也“誤傷剛需”。小武給大家算一下，貸款利率上浮，月供的變化有多大呢?

如果購房者首套房按揭貸款100萬元，選擇等額本息還款方式30年還完，按照去年初執(zhí)行基準利率標準來看，每月還款5307元，按照今年7月執(zhí)行基準利率上浮30%的標準來看，每月還款6235元

比前者多還900余元。

從歷史走勢區(qū)間來武漢的利率上浮算比較高的了，但如果中央繼續(xù)堅決遏制房價上漲，房貸利率就絕不會放松。而且如果未來央行放水刺激實體經(jīng)濟，防止大水進入樓市的最好方法也是上調(diào)利率。

市場如何?

以上利空，雖然還沒有致使武漢出現(xiàn)大幅度的降價情況，但明顯的，市場開始降溫了。

前面說到二手房個別降價拋售。據(jù)統(tǒng)計，七月份武漢市二手房掛牌均價16031元/㎡，下降0.16%。其中，江漢區(qū)、硚口區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、經(jīng)開區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)均開始呈現(xiàn)下調(diào)跡象。

二手房價格的確不再那么堅挺。

那新房方面呢?據(jù)小武了解到，部分項目的客戶量急劇減少，蓄客期不得不加長。今年武漢連夜認籌、半小時認籌的現(xiàn)象幾乎沒有了;另外市場上日光盤也變少了。之前不限購區(qū)域樓盤單價1萬多

很輕松就日光了，但如今，日不日光也要看項目和蓄客量了。當然性價比極高的樓盤，目前依然牛逼哄哄，但是隨著時間的推移，神盤會逐漸減少，市場回歸正常不過是時間的問題。

房地產(chǎn)太多的“偽剛需”，導致房價嚴重脫離其實際價值，市場出現(xiàn)泡沫。如果不認真對待，泡沫一旦破滅，那后果是不堪設想。