一場(chǎng)雨給武漢帶來(lái)了涼爽，告別了夏日炎炎，這初秋的感覺(jué)特別明顯，讓小編感覺(jué)像極了武漢的樓市，目前市場(chǎng)有哪些利空? 目前武漢新房、二手房情況如何?接下來(lái)的樓市將怎么走?快來(lái)看看吧！

從去年的地王頻發(fā)到到地產(chǎn)商拿地冷淡、出現(xiàn)全國(guó)性的流拍潮;從開(kāi)盤(pán)幾乎個(gè)個(gè)日光、秒光到部分新房項(xiàng)目蓄客開(kāi)始吃力、部分樓盤(pán)開(kāi)始有折扣;二手房也出現(xiàn)了掛牌降價(jià)、部分二手房出現(xiàn)了降價(jià)拋售......

如果說(shuō)之前的市場(chǎng)太過(guò)燥熱，那么現(xiàn)在的種種利空則改變了行情的走勢(shì)，反映出市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)。

三大利空

1“目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”的調(diào)控

7月31日的中央政治局會(huì)議放出“狠話”，要“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，一改過(guò)去“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的表述，雖然只是少了“過(guò)快”二字，但語(yǔ)氣明顯要重得多。意思是非常明確的

即未來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)，不僅不允許“過(guò)快上漲”，就是慢慢上漲也是不行的!

政府在控制房?jī)r(jià)方面的態(tài)度硬、動(dòng)作強(qiáng)。就拿今年上半年來(lái)說(shuō)，全國(guó)各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策累計(jì)超過(guò)了200次，實(shí)施限售的城市達(dá)50多個(gè)，像深圳、合肥、南京、貴陽(yáng)等地相繼出臺(tái)新一輪調(diào)控政策。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月份，全國(guó)共有超過(guò)60城發(fā)布了70多次各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括限制企事業(yè)單位購(gòu)房、升級(jí)限售措施等。

而武漢，最近也有所行動(dòng)。在8月16日，湖北省住建廳會(huì)同省國(guó)土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽(yáng)、宜昌、荊門(mén)、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個(gè)城市，要求各城市政府擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)

穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任，制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方案。

在如此堅(jiān)決的房?jī)r(jià)調(diào)控政策面前，房?jī)r(jià)上漲這匹脫韁的野馬就別想再“瘋狂” 了。那些“房姐”、“房叔”、“房祖宗”還指望房?jī)r(jià)大漲一波的就別做夢(mèng)了。

事實(shí)上，近期確實(shí)也爆出不少手上多套房的人在降價(jià)拋售的消息。

2地王不再，土拍流拍成新常態(tài)

之前小武也分析了近期的土地市場(chǎng)現(xiàn)狀，《史詩(shī)級(jí)土地拍賣(mài)黃了，土地流拍大增，房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)真來(lái)了嗎?》，結(jié)合全國(guó)土拍情況看，“流拍”成了樓市的高頻詞。

從今年1-7月北京、上海、杭州等全國(guó)一線城市高流拍率創(chuàng)下了2012年以來(lái)的新高，到8月太原的史詩(shī)級(jí)流拍令人始料未及，再到8月24日南昌也首次出現(xiàn)流拍出人意料……而武漢的情況并沒(méi)有好多少

從前幾次土拍情況看，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆檫h(yuǎn)遠(yuǎn)不及當(dāng)年，基本都是以底價(jià)成交。

而武漢本月28號(hào)將有12塊土拍將賣(mài)出，目前都處于掛牌期，結(jié)果會(huì)怎么樣，我還挺期待的。

去年武漢地王不斷，動(dòng)輒一天誕生多個(gè)地王，令人咂舌。后來(lái)zf覺(jué)得這樣下去真不行，就約談武漢各房地產(chǎn)網(wǎng)站媒體“控風(fēng)評(píng)”：不給大肆宣傳“地王”字眼!

為什么要控制宣傳?地王很恐怖嗎?那小武說(shuō)，地王是拉高房?jī)r(jià)的助推器，你們可贊同?

一般地王的出現(xiàn)，周邊新盤(pán)價(jià)格就以最新地王價(jià)看齊，這樣直接帶動(dòng)周邊的新房、二手房房?jī)r(jià)上漲。廈門(mén)就是例子，據(jù)說(shuō)2016年4月，廈門(mén)島外同安土拍刷新了高價(jià)，島外10盤(pán)連夜調(diào)價(jià)

少則5000，多則10000，島外房?jī)r(jià)徹底夯實(shí)3萬(wàn)的基礎(chǔ)……

土拍也是房地產(chǎn)晴雨表?，F(xiàn)如今土拍市場(chǎng)熱度不再，折射出房地產(chǎn)行業(yè)背后的問(wèn)題，像房企資金緊張、利潤(rùn)縮減、房企對(duì)未來(lái)預(yù)期信息不足等等，這些問(wèn)題直接導(dǎo)致房企不愿意買(mǎi)地，導(dǎo)致流拍現(xiàn)象的產(chǎn)生。

而這些問(wèn)題是憑空出現(xiàn)的嗎?不是，小武認(rèn)為是調(diào)控政策在起作用了。像調(diào)控限價(jià)政策、縮減拆遷貨幣化安置等手段，各種政策在限制大量貨幣流入樓市，絕不給樓市升溫的機(jī)會(huì)。

3房貸利率持續(xù)上浮未見(jiàn)松動(dòng)

很多人把房貸利率僅僅看作購(gòu)房時(shí)的利息計(jì)算。但房貸利率其實(shí)是中國(guó)樓市宏觀調(diào)控最有力的武器。

房貸的誕生，居民可以用少量的資金去撬動(dòng)更大的杠桿完成資產(chǎn)配置，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)黃金十年，同時(shí)也因?yàn)檫^(guò)度使用房貸杠桿造成房?jī)r(jià)一路飆升，資產(chǎn)泡沫迅速累積。

如上圖，房地產(chǎn)歷史上任何一個(gè)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，幾乎都是踩著房貸利率變化的節(jié)拍。房貸利率升，房?jī)r(jià)降;房貸利率降，房?jī)r(jià)升。

2017年這波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下調(diào)房貸利率，并以7折房貸的結(jié)果。這個(gè)利率進(jìn)入歷史谷底區(qū)后，再加上棚改貨幣化PSL天量供應(yīng)，三四線也跟著瘋漲了一波。

所以未來(lái)判斷房?jī)r(jià)信號(hào)是否上漲，就要看房貸利率的調(diào)節(jié)。如果有一天銀行大喊7折放貸了，你什么都不用考慮，沖進(jìn)去趕緊買(mǎi)房。

據(jù)最新的不完全統(tǒng)計(jì)，武漢的首套房貸利率在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮情況是，中行、交行等多數(shù)銀行普遍上浮30%，光大上浮35%，民生上浮20%;二套房貸利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮情況分別是

中行、光大等多數(shù)銀行普遍上浮40%，民生上浮25%，還有交行、武漢農(nóng)商行等銀行方面表示實(shí)際執(zhí)行情況需根據(jù)合作樓盤(pán)、時(shí)間段等因素綜合決定。

利率上浮直接目的就是為了遏制炒房、遏制房?jī)r(jià)上漲，但一定程度上來(lái)說(shuō)也“誤傷剛需”。小武給大家算一下，貸款利率上浮，月供的變化有多大呢?

如果購(gòu)房者首套房按揭貸款100萬(wàn)元，選擇等額本息還款方式30年還完，按照去年初執(zhí)行基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，每月還款5307元，按照今年7月執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮30%的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，每月還款6235元

比前者多還900余元。

從歷史走勢(shì)區(qū)間來(lái)武漢的利率上浮算比較高的了，但如果中央繼續(xù)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，房貸利率就絕不會(huì)放松。而且如果未來(lái)央行放水刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)，防止大水進(jìn)入樓市的最好方法也是上調(diào)利率。

市場(chǎng)如何?

以上利空，雖然還沒(méi)有致使武漢出現(xiàn)大幅度的降價(jià)情況，但明顯的，市場(chǎng)開(kāi)始降溫了。

前面說(shuō)到二手房個(gè)別降價(jià)拋售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，七月份武漢市二手房掛牌均價(jià)16031元/㎡，下降0.16%。其中，江漢區(qū)、硚口區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、蔡甸區(qū)、漢南區(qū)均開(kāi)始呈現(xiàn)下調(diào)跡象。

二手房?jī)r(jià)格的確不再那么堅(jiān)挺。

那新房方面呢?據(jù)小武了解到，部分項(xiàng)目的客戶量急劇減少，蓄客期不得不加長(zhǎng)。今年武漢連夜認(rèn)籌、半小時(shí)認(rèn)籌的現(xiàn)象幾乎沒(méi)有了;另外市場(chǎng)上日光盤(pán)也變少了。之前不限購(gòu)區(qū)域樓盤(pán)單價(jià)1萬(wàn)多

很輕松就日光了，但如今，日不日光也要看項(xiàng)目和蓄客量了。當(dāng)然性價(jià)比極高的樓盤(pán)，目前依然牛逼哄哄，但是隨著時(shí)間的推移，神盤(pán)會(huì)逐漸減少，市場(chǎng)回歸正常不過(guò)是時(shí)間的問(wèn)題。

房地產(chǎn)太多的“偽剛需”，導(dǎo)致房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離其實(shí)際價(jià)值，市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫。如果不認(rèn)真對(duì)待，泡沫一旦破滅，那后果是不堪設(shè)想。