武漢市最新發(fā)布的物業(yè)服務(wù)管理實(shí)施細(xì)則中公布了一系列對(duì)業(yè)主有保障的合法權(quán)益，小區(qū)里面經(jīng)常會(huì)有業(yè)主投訴物業(yè)亂收費(fèi)，收費(fèi)過(guò)高，物業(yè)不作為等等行為，還有很多小區(qū)捆綁銷售停車位，因?yàn)槟撤N原因私自給業(yè)主斷水?dāng)嚯姷鹊纫恍┳屓藧阑鸬膯?wèn)題，那么在今年8月將開(kāi)始實(shí)施的最新物業(yè)收費(fèi)管理細(xì)則中這些問(wèn)題都會(huì)得到解決，那么具體的實(shí)施內(nèi)容我們一起來(lái)了解一下。

一、以往前期物業(yè)費(fèi)頻現(xiàn)“任性定價(jià)”

前期物業(yè)服務(wù)指的是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在以往實(shí)際操作過(guò)程中，由于業(yè)主無(wú)法參與前期物業(yè)選聘，前期物業(yè)費(fèi)存在“任性定價(jià)”情況頻現(xiàn)。

“任性定價(jià)”往往會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)“高價(jià)物業(yè)費(fèi)”。很多前期物業(yè)都是建設(shè)單位旗下的子公司，考慮到業(yè)主大會(huì)成立后調(diào)高物業(yè)費(fèi)難度很大，建設(shè)單位就會(huì)在引入前期物業(yè)定價(jià)時(shí)，一起打“提前量”，直接定“高價(jià)物業(yè)費(fèi)”，由此引發(fā)糾紛。

二、武漢市住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)

6月26日，武漢市發(fā)展改革委和市房管局聯(lián)合公布了《武漢市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，與以往最大不同的是，前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房屋主管部門制定。通過(guò)制定基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，劃定合理區(qū)間對(duì)住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出規(guī)定。

三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容制定方法

價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房屋主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序制定，并向社會(huì)公布，物業(yè)服務(wù)成本按照物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法審核確定。

實(shí)施細(xì)則》說(shuō)明，實(shí)施自行管理的住宅物業(yè)和寫字樓、辦公樓、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)、賓館飯店、學(xué)校校區(qū)等非住宅物業(yè)，參照細(xì)則相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

四、前期物業(yè)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，采取一費(fèi)制

《實(shí)施細(xì)則》明確，武漢市中心城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行分等級(jí)定價(jià)，共分5個(gè)等級(jí)。實(shí)行一費(fèi)制，把小區(qū)共用電梯、照明等公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行收取的能耗費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)中一并收取，不再另行收取其他公攤費(fèi)用。通過(guò)簡(jiǎn)化收費(fèi)方式，防止亂立名目重復(fù)收費(fèi)，減少物業(yè)服務(wù)涉費(fèi)糾紛，進(jìn)一步鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)主體加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量。

五、成立業(yè)主大會(huì)后物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

《實(shí)施細(xì)則》要求，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)與之約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向轄區(qū)價(jià)格主管部門報(bào)送物業(yè)服務(wù)合同。

據(jù)了解，當(dāng)住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不作為前期物業(yè)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)主體依據(jù)物業(yè)小區(qū)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等情況直接通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)商定價(jià)。

六、物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)物業(yè)公司不得擅自調(diào)整物業(yè)費(fèi)

實(shí)施細(xì)則》要求，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)，房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)主體不得擅自調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意，未成立業(yè)主大會(huì)的經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的“雙過(guò)半”多數(shù)業(yè)主同意。征求意見(jiàn)前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按幢公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料，公示時(shí)間不少于15日。

七、供水損耗據(jù)實(shí)分?jǐn)?，物業(yè)不能因拖欠物業(yè)費(fèi)斷水?dāng)嚯?/h3>

物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，終端或以限時(shí)限量等辦法變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。

八、占用業(yè)主共有場(chǎng)地收取的停車費(fèi)，歸全體業(yè)主所有

《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車費(fèi)，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)主體等不得銷售或者變相銷售。未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，并按合同約定執(zhí)行。

九、不得捆綁銷售停車位

商品房銷售前，應(yīng)當(dāng)制定車庫(kù)(位)租售方案，并在銷售場(chǎng)所醒目位置進(jìn)行公示，不得以不公平的高價(jià)租售或者與商品住房等捆綁租售車庫(kù)(位)。

十、裝修保證金和裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)協(xié)商約定

針對(duì)當(dāng)前一些小區(qū)出現(xiàn)保證金標(biāo)準(zhǔn)和退還糾紛，《實(shí)施細(xì)則》明確，由物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主協(xié)商或業(yè)主大會(huì)制定管理辦法，對(duì)保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時(shí)間和相關(guān)責(zé)任等進(jìn)行具體規(guī)定。

裝修產(chǎn)生的建筑垃圾，業(yè)主或物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)由雙方協(xié)商約定。

十一、每戶出入證不得少于3張

住宅區(qū)實(shí)行出入證(卡)管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)主體應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置，每戶人員出入證(卡)不少于3張，車輛識(shí)別卡每車一張。業(yè)主因遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可以按照公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。