上海解封后，房租不降反升，這是怎么一回事呢?根據(jù)《全國(guó)租賃市場(chǎng)6月月報(bào)》的數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市房租環(huán)比下降，只有上海是環(huán)比上漲，而且上海的租賃需求熱度更是暴漲95%。那一起來(lái)看看專家是如何解讀的。

疫情過后房租為什么會(huì)漲

從整體市場(chǎng)看，58安居客房產(chǎn)研究院稱，二季度由于一線城市受到疫情影響，人口跨域流動(dòng)受限，租賃市場(chǎng)步入淡季，6月租房市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)。

部分區(qū)域房租上漲，一來(lái)是季節(jié)性的，其次它很快就會(huì)回落，而且回落的幅度有可能比往年更嚴(yán)峻。目前并不具備房租上漲的條件，房租受就業(yè)市場(chǎng)、個(gè)人收入預(yù)期影響大。

疫情后，一些租戶存在改善租房的需求，暴露出來(lái)的社區(qū)服務(wù)問題、合租問題等會(huì)通過換房解決，租房熱度提升從而導(dǎo)致部分區(qū)域房租上漲。

租房市場(chǎng)消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分化顯著，部分消費(fèi)者能實(shí)現(xiàn)改善租房的需求，但在失業(yè)率抬升的背景下，年輕人的支付能力下降，房租消費(fèi)也會(huì)隨之降級(jí)。

租賃高峰期主要是農(nóng)歷新年后和六七月的畢業(yè)季兩段時(shí)間，上海房租上漲有季節(jié)性因素，加上4月、5月封控產(chǎn)生的租房需求積累，解封后需求端回升明顯。

從住房的供需關(guān)系來(lái)看，一線城市“缺房”情況長(zhǎng)期存在。今年高校畢業(yè)生首次突破千萬(wàn)規(guī)模，其中上海市高校畢業(yè)生共22.7萬(wàn)人，較去年增加2萬(wàn)人，增量為5年來(lái)最多。上海市也在通過放寬落戶限制等方式“搶人”，作為特大城市，對(duì)年輕人的吸引力仍然存在。

房租上漲與房?jī)r(jià)有關(guān)。上海房?jī)r(jià)在前幾年漲幅較大，新購(gòu)房的房東為了維持租金回報(bào)率，會(huì)選擇提高租金。

從動(dòng)機(jī)上來(lái)講，由于疫情影響簽約，中介、二房東可能有漲價(jià)補(bǔ)償?shù)男睦?。但是否能?shí)現(xiàn)漲價(jià)，取決于消費(fèi)者買不買單。

長(zhǎng)租市場(chǎng)供應(yīng)節(jié)奏被打亂

決定房租變化的根本仍然是供需問題?？傮w來(lái)看一線城市的租賃市場(chǎng)依然呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢(shì)，不同區(qū)域之間的差異較大，尤其是CBD周邊以及外圍軌道站點(diǎn)附近的需求明顯大于供給，部分郊遠(yuǎn)區(qū)域則會(huì)呈現(xiàn)相反情況。

供應(yīng)不足的情況仍然存在，由于長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)微薄，擴(kuò)張緩慢，市面上長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品相對(duì)較少。

2017年開始，長(zhǎng)租公寓爆雷事件頻發(fā)，2020年蛋殼公寓爆雷影響廣泛。資本進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)后，為快速擴(kuò)張，一些運(yùn)營(yíng)方采用了“長(zhǎng)收短付”“租金貸”等金融杠桿，釀下危機(jī)。此后，長(zhǎng)租公寓租金貸納入監(jiān)管，融資途徑受到限制。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展這兩年相對(duì)緩慢，尤其是各地政府加強(qiáng)對(duì)租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管后，長(zhǎng)租公寓的無(wú)序擴(kuò)張現(xiàn)象已經(jīng)得到有效控制，資本市場(chǎng)對(duì)于長(zhǎng)租公寓也更為謹(jǐn)慎，長(zhǎng)租公寓的融資門檻同步提升明顯。另一方面，各地不斷出臺(tái)租賃相關(guān)法規(guī)，尤其是限制“N+1”對(duì)長(zhǎng)租公寓的影響較為明顯，部分法規(guī)較嚴(yán)城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)面臨萎縮狀態(tài)。

由于疫情反復(fù)，導(dǎo)致保障性租賃住房開工建設(shè)推遲，一些市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房裝修、掛牌出租也有所延遲。

保障性租賃住房推進(jìn)節(jié)奏相對(duì)較慢，尤其是2022年不少城市的土地供給中，保障性租賃配建的情況有所減少。預(yù)計(jì)在商品房交易市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定后，會(huì)加快租賃房源的建設(shè)節(jié)奏。

保障性租賃住房可以由市場(chǎng)主體參與投資，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓也可以申請(qǐng)納入保障性租賃住房管理。以上海為例，上海市政府會(huì)邀請(qǐng)市場(chǎng)上的8~10個(gè)評(píng)估公司，綜合考慮房源品相、家具配套等情況對(duì)保障性租賃住房進(jìn)行評(píng)估定價(jià)，如果定價(jià)連前期的裝修和改造成本都收不回的話，政府部門也會(huì)再給一些支持。只要管理科學(xué)，相信非常多的資本愿意進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。